Nhật ký công trường, sáng và trưa 23/07/2026, TP HCM.
10 giờ 37 sáng, em đứng trong công trình đang xây ở TP HCM, cãi nhau (vui vẻ) với anh em thợ về chuyện gắn một bộ thiết bị: gắn tường bên này thì sau tốn phí tháo ra lắp lại, gắn nhờ tường nhà bên cạnh thì vướng dây, không ai chịu được. Hai phương án được đặt lên bàn ngay tại chỗ, chốt ngay tại chỗ: “Thế chơi luôn đi.”
Trưa hôm đó, ngồi trên xe di chuyển giữa hai điểm, em mở điện thoại làm tiếp một việc khác: nhờ AI xếp lại quy trình bóc khối lượng cho các công trình sắp tới.
Một ngày như vậy dạy em nhiều hơn cả tuần đọc tài liệu. Bài này em gửi anh chị hai thứ mang về được ngay: bộ định mức bỏ túi học từ thợ thật, và quy trình 4 bước dùng công cụ để tự bóc khối lượng, dành cho chủ đầu tư không học xây dựng.
Phần 1: Định mức bỏ túi học từ thợ thật
Chuyện là em hay tranh thủ giờ ăn hỏi nghề mấy anh thợ lâu năm. Một lần ngồi quán ăn, em hỏi đúng một câu: “Anh bóc mét vuông xây dựng thì tính xi với gạch kiểu gì?”. Và đây là bộ số anh ấy đọc vanh vách, không cần mở sổ:
| Hạng mục | Định mức tham khảo | Ghi chú từ thợ |
|---|---|---|
| Gạch xây tường 10 | 62 đến 65 viên / m² | Tường 20 thì nhân đôi. Phải trừ diện tích cửa. |
| Xi măng | Khoảng 4 bao / m² nhà | Đã gồm cả xây và trát. |
| Thép sàn, dầm, cột | Khoảng 20 đến 25 kg / m² sàn | Tùy thiết kế, thiết kế “cứng tay” thì lên cận trên. |
Ba lưu ý để dùng bảng này cho đúng (quan trọng không kém con số):
- Đây là định mức tham khảo, ví dụ minh họa từ kinh nghiệm thợ, để mình kiểm tra nhanh độ hợp lý của báo giá. Muốn ra dự toán chính thức thì vẫn phải bóc theo bản vẽ từng bức tường, từng cấu kiện.
- Công dụng lớn nhất của nó là phát hiện con số bất thường. Báo giá kê 100 viên gạch cho một mét vuông tường 10 thì mình biết ngay phải hỏi lại.
- Gạch tính theo diện tích thực tế đã trừ cửa. Nghe hiển nhiên, nhưng rất nhiều bảng kê không trừ.
Phần 2: Quy trình 4 bước dùng AI và công cụ để tự bóc khối lượng
Câu hỏi em nhận nhiều nhất từ anh chị chủ đầu tư: “Anh không học xây dựng, làm sao kiểm soát được khối lượng nhà thầu đưa?”. Trước đây câu trả lời là thuê một đơn vị tư vấn độc lập. Bây giờ có thêm một lựa chọn nữa, rẻ hơn nhiều: để công cụ làm phần nặng, mình làm phần quyết định.
Đây là quy trình em đang chuẩn hóa cho chính công trình của mình:
Bước 1: Xuất khối lượng từ bản vẽ PDF/CAD bằng phần mềm
Bản vẽ thiết kế luôn có file PDF hoặc CAD. Các phần mềm bóc khối lượng (trong và ngoài nước đều có) đọc được file này và đo đếm diện tích, chiều dài, khối tích nhanh hơn ngồi đo tay rất nhiều. Mình không cần giỏi phần mềm, chỉ cần yêu cầu người của mình hoặc đơn vị dịch vụ xuất ra được bảng khối lượng thô.
Bước 2: Đổ toàn bộ khối lượng vào một file BOQ trên Google Sheets dùng chung
BOQ (Bill of Quantities) là bảng kê khối lượng. Điểm mấu chốt không nằm ở phần mềm xịn, mà ở chữ “dùng chung”: một file duy nhất trên Google Sheets, chủ đầu tư xem được, nhà thầu xem được, ai sửa gì có lịch sử. Như buổi làm việc chiều 23/07 của em, kết thúc bằng đúng câu “mở chế độ xem chung cho anh”. Hết cảnh mỗi bên một bảng, họp nào cũng cãi nhau vì hai bảng lệch nhau.
Bước 3: Áp định mức và đơn giá vào khối lượng để ra dự toán
Có khối lượng rồi mới áp đơn giá. Thứ tự này quan trọng: khối lượng trước, đơn giá sau. Đảo ngược lại (nghe đơn giá trọn gói trước rồi mới xem khối lượng) là cách nhanh nhất để không bao giờ biết mình đang trả tiền cho cái gì. Ở bước này, bộ định mức bỏ túi ở Phần 1 chính là công cụ đối chứng nhanh của mình.
Bước 4: Dùng chính file BOQ đó để nghiệm thu và thanh toán từng đợt
Đây là bước hầu hết mọi người bỏ quên. File BOQ không phải làm xong dự toán là cất đi. Mỗi đợt thanh toán, nghiệm thu đến đâu tích vào BOQ đến đó, phát sinh nào cũng phải thành một dòng mới trong BOQ trước khi thành tiền. Một file đi từ đầu đến cuối công trình: dự toán, nghiệm thu, quyết toán, cùng một nguồn số.
Checklist 5 việc mỗi lần xuống công trường
Tặng kèm anh chị thói quen của em mỗi lần đi công trình, đúng như buổi sáng 23/07:
- Việc gì quyết được tại chỗ thì quyết tại chỗ, chốt bằng mốc thời gian cụ thể (“thứ Hai họ qua” thì hỏi lại: thứ Hai kịp không?).
- Phương án nào cũng yêu cầu nói rõ chi phí tương lai (gắn tạm bây giờ thì mai mốt tốn phí gì?).
- Chụp ảnh hiện trạng theo cụm giờ, để tối về khớp với ghi chú.
- Hỏi thợ một câu nghề mỗi lần gặp. Kho định mức bỏ túi của em dày lên từ những bữa ăn như vậy.
- Ghi âm các buổi trao đổi quan trọng (xin phép trước), về bóc lại thành biên bản. Trí nhớ không phải là công cụ quản lý dự án.
Xây một công trình cho thuê là bài toán dài hơi, phần xây chỉ là chặng đầu. Nhưng giữ được ngân sách ở chặng đầu thì dòng tiền các chặng sau mới dễ thở. Và giữ ngân sách, như em nghiệm ra, bắt đầu từ việc rất đời thường: chịu khó hỏi một anh thợ về số viên gạch trong một mét vuông tường.
Nghĩ Thiện!
Về tác giả: Cao Thái Toàn, nhà đầu tư bất động sản dòng tiền, người sáng lập DAPANO. Trực tiếp gây dựng và vận hành 20 tòa nhà cho thuê tại Hà Nội cùng các dự án tại TP.HCM. Đi lên từ bước ngoặt năm 2014, theo đuổi triết lý tài sản tạo dòng tiền bền vững thay vì lướt sóng, vận hành theo chuẩn Cap Rate sàn 6%, minh bạch rủi ro.
Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung trong bài mang tính chia sẻ kiến thức và kinh nghiệm cá nhân, không phải lời khuyên đầu tư hay tài chính cho trường hợp cụ thể của bạn. Các con số nêu trong bài là ví dụ minh họa, không phải cam kết lợi nhuận. Mọi quyết định đầu tư bất động sản đều có rủi ro. Bạn nên tự tìm hiểu kỹ và cân nhắc với hoàn cảnh riêng trước khi quyết định.