Đầu tháng 8, tôi nhận ba tấm ảnh chụp sổ hồng của một lô đất một người bạn vừa mua. Bạn định đập căn nhà cũ ra, xây lên để cho thuê, và nhờ tôi xem giúp.
Lô đất nằm ở lõi một quận trung tâm TP.HCM. Khoảng 120 m², ngang hơn 6 mét, sâu chừng 20 mét, vuông vắn, không nở hậu, không méo. Trong hẻm ở khu đó, chiều ngang trên 6 mét là thứ hiếm.
Tôi cùng đội lập một hồ sơ thẩm định từ đúng ba tấm ảnh đó và số liệu thị trường quanh khu. Câu đầu tiên trong phần kết luận là: lô này không phải đất dòng tiền.
Bài này tôi viết lại cách tôi đi tới câu đó, vì tôi gặp tình huống này rất thường xuyên: người ta đã có đất, giờ hỏi có nên bỏ thêm một khoản lớn để xây cho thuê không. Tên, địa chỉ và các chi tiết nhận diện tôi đã bỏ hết. Mọi con số là ví dụ minh họa, làm tròn.
Câu hỏi sai và câu hỏi đúng
Câu hỏi tôi nghe nhiều nhất khi người ta đã có đất là: xây xong thì cả căn này cho lợi suất bao nhiêu?
Đó là câu hỏi tổng. Nó gộp tiền đất đã trả với tiền xây sắp bỏ ra, rồi chia dòng tiền cho cả hai.
Tôi đổi câu hỏi: tiền đất đã nằm đó rồi, giờ bỏ thêm 12 tỷ thì riêng 12 tỷ đó đẻ ra bao nhiêu?
Đó là câu hỏi biên. Tiền đất là chi phí đã chìm, quyết định hôm nay không lấy lại được nó. Thứ duy nhất đang được quyết là đồng tiền sắp bỏ ra. Nếu đồng tiền đó không sinh ra đủ, thì xây là đang lấy tiền mới đi gánh cho một quyết định cũ.
Ở DAPANO, tôi dùng Cap SÀN 6%/năm làm ngưỡng sàng lọc cho tài sản cho thuê phổ thông. Đó là mức tối thiểu để tôi xem tiếp, không phải lời hứa về lợi suất. Với lô này, tôi đem cả hai câu hỏi ra đo bằng cùng một thước.
Bốn rào cản phải kiểm trước khi tính tiền
Trước khi bấm máy tính, tôi đọc kỹ sơ đồ trên sổ. Bốn thứ dưới đây quyết định mọi con số phía sau.
1. Hẻm quyết định số tầng. Lô nằm cuối một nhánh hẻm xe máy, hẻm cụt. Sơ đồ ghi đoạn sát nhà rộng khoảng 3,7 mét nhưng đoạn ra đường chỉ khoảng 3 mét. Ở TP.HCM, số tầng được phép của nhà riêng lẻ phụ thuộc lộ giới của hẻm, và nơi cấp phép thường lấy lộ giới quy hoạch, có khi lấy đoạn hẹp nhất. Được 3 tầng hay 5 tầng là hai bài toán khác hẳn nhau.
2. Phòng cháy chữa cháy là cửa hẹp thật. Muốn kinh doanh cho thuê nhiều phòng, xe chữa cháy phải tiếp cận được, hoặc phải đáp ứng điều kiện thay thế. Hẻm cụt xe máy là điểm yếu nhất của lô. Có những cơ chế nới điều kiện, nhưng thường dành cho nhà trọ đã hoạt động từ trước, không phải giấy thông hành cho công trình xây mới.
3. Phần đất “vi phạm quy hoạch được công nhận”. Sổ có một dải gạch chéo sát hẻm. Hiện trạng thì được công nhận, nhưng khi xây mới, nơi cấp phép có thể buộc lùi vào đúng chỉ giới. Mất dải đó là mất vài mét vuông, và quan trọng hơn là mất chiều sâu xây dựng.
4. Tường mượn. Một cạnh là tường dùng chung với nhà bên cạnh. Phá dỡ để xây mới thì phải có thỏa thuận với hàng xóm và hồ sơ hiện trạng nhà liền kề trước khi động thổ. Trong hẻm cụt, nứt nhà bên cạnh là tranh chấp hay gặp nhất, đội chi phí và treo tiến độ.
Tôi nói với bạn: bốn điều này không tốn tiền để kiểm, nhưng sai một điều thì mọi bản vẽ phía sau là vẽ trên cát.
Chạy số: phương án 17 phòng
Cấu hình được đặt lên bàn: trệt, lửng, ba lầu, tum, tổng cộng 17 phòng, phần lớn mỗi phòng khoảng 17 m² có vệ sinh riêng. 17 phòng là con số khôn, vì nằm dưới mốc 20 căn. Từ 20 căn hộ cho thuê trở lên, theo quy định nhà ở hiện hành, thủ tục chuyển sang dạng dự án, nặng hơn nhiều.
Tôi chạy số với giả định khá sát thị trường lúc đó (ví dụ minh họa):
- Tiền xây, nội thất, thang máy, giấy phép và phòng cháy: khoảng 12,8 tỷ.
- Giá thuê bình quân khoảng 5,1 triệu/phòng/tháng, doanh thu gộp khoảng 1 tỷ/năm.
- Tôi lấy dòng tiền thực nhận bằng 75% doanh thu gộp, để trừ phòng trống, vận hành, bảo trì và thuế. Ra khoảng 780 triệu/năm.
Kết quả:
- Tính trên tổng tài sản (đất cộng xây): khoảng 2,9%/năm.
- Tính trên riêng 12,8 tỷ bỏ thêm: khoảng 4,8%/năm.
Cả hai đều dưới ngưỡng 6%. Muốn chạm 6% trên phần vốn bỏ thêm, một trong hai việc phải xảy ra: hoặc giá thuê bình quân cao hơn thị trường khoảng 20%, hoặc kéo được giá xây xuống mức rất khó làm trong hẻm xe máy, nơi vật tư phải trung chuyển. Đạt cùng lúc cả hai thì mới qua.
Còn câu “tổng cả căn bao nhiêu phần trăm” thì trả lời luôn: khoảng 3%. Giá đất lõi trung tâm quá cao so với giá thuê ở. Lô này là tài sản giữ giá trị và chờ tăng giá, dòng tiền chỉ là phần cộng thêm. Nếu ai mua nó với kỳ vọng “6% một năm trên tiền đất”, thì kỳ vọng đó sai ngay từ ngày ký.
Nghịch lý: phần lời nhất lại là phần dễ sai phép nhất
Tôi tách phương án ra làm hai phần.
Phần chắc chắn hợp pháp là trệt và ba lầu, khoảng 13 phòng. Riêng phần này cho khoảng 4,5% trên vốn bỏ ra.
Phần còn lại là tầng lửng và hai phòng trên tum, khoảng 4 phòng. Riêng phần này cho gần 6%.
Nhưng hẻm dưới 3,5 mét thì thường không được làm tầng lửng. Còn tum xin phép là để che thang, biến tum thành phòng ở nghĩa là phần đó không có trong hồ sơ hoàn công: có thể bị phạt, bị buộc tháo, không tính được vào điều kiện kinh doanh, và bị trừ giá khi bán lại.
Tức là hiệu quả tài chính của cả phương án đang dựa vào đúng phần dễ bị tuýt còi nhất. Tôi viết câu này in đậm trong hồ sơ, vì đây là điều cần nói trước khi bỏ tiền, không phải sau khi bị xử phạt.
Tôi từng tự trả giá cho kiểu sai khác: mua đất rồi để đó chờ đủ tiền mới xây, tiền lãi trong thời gian chờ ăn gần hết phần lời. Từ đó tôi có một luật: đã xây thì phải xây cho đúng và cho nhanh, còn chưa chắc xây được đúng thì đừng xây.
Có nên vay để xây?
Không. Tôi tính thử: vay 60% tiền xây, khoảng 7,7 tỷ, lãi khoảng 10%/năm, mỗi năm trả khoảng 770 triệu tiền lãi. Trong khi phần dòng tiền tăng thêm nhờ xây chỉ khoảng 600 triệu. Dòng tiền âm ngay năm đầu, chưa tính tiền gốc.
Đây đúng là nguyên tắc DAPANO đã chốt cho mình: không vay khi xây. Ngân hàng có thể sẵn lòng cho vay, nhưng tài sản chưa tạo ra tiền thì tiền lãi sẽ ăn vào chính anh.
Câu hỏi tôi luôn hỏi thêm: sau này ai mua lại nó?
Trước khi bàn dòng tiền, tôi luôn hỏi thanh khoản. Hẻm cụt, xe hơi không vào, khách trả trên 15 triệu/tháng gần như không thuê vì đòi xe vào tận cửa. Không làm được quán cà phê, văn phòng, khách sạn quy mô. Người mua lại sau này cũng sẽ đặt đúng những câu đó, và họ sẽ trả giá bằng những câu đó.
Hẻm cụt không có nghĩa là xấu. Nó chỉ có nghĩa là lô này hợp với một số ít mô hình: căn hộ cho thuê dài hạn cho khách đi xe máy, phân khúc trung. Biết trước điều đó thì không ai thất vọng.
Lộ trình hai nhịp tôi đưa cho bạn
Nhịp 1, khoảng 6 tuần đầu: xác minh, chưa xuống tiền xây.
- Xin thông tin quy hoạch cho thửa đất. Cần đúng ba con số: lộ giới hẻm, số tầng tối đa, chỉ giới xây dựng.
- Hỏi cơ quan phòng cháy chữa cháy về khả năng tiếp cận của xe chữa cháy và điều kiện áp dụng cho công trình xây mới.
- Tự trả lời mục tiêu thật: cần dòng tiền hằng tháng, giữ chờ tăng giá, hay cả hai. Ba câu trả lời dẫn tới ba phương án khác nhau.
- Lập hồ sơ hiện trạng nhà liền kề và thỏa thuận về bức tường dùng chung.
- Cho thuê nguyên căn hiện trạng ngay, với điều khoản chấm dứt khi khởi công, để tài sản không nằm chết trong lúc chờ.
Nhịp 2: rẽ nhánh theo kết quả.
- Được 5 tầng trở lên và phòng cháy thông: xây mới, ưu tiên ít căn mà chất lượng, như 2 căn một phòng ngủ mỗi tầng, khách ở lâu, ít trống, ít hao mòn.
- Chỉ được 4 tầng: xây được, nhưng biết trước là dưới ngưỡng, chỉ làm khi chấp nhận đổi lấy tài sản mới và kỳ vọng tăng giá.
- Chỉ được 3 tầng, hoặc phòng cháy chặn mô hình nhiều căn: không xây. Cải tạo nhẹ căn nhà hai tầng hiện có thành vài phòng cho thuê, vốn khoảng 1 tỷ, ra tiền sau 2-3 tháng. Trên đồng vốn bỏ thêm, đây lại là phương án hiệu quả nhất, và vẫn giữ nguyên quyền bán đất bất cứ lúc nào.
- Nếu mục tiêu thuần là dòng tiền: cân nhắc thoái vốn lô này, chuyển sang nơi chạm được ngưỡng thật. Giữ hơn chục tỷ ở nơi chỉ sinh 1-3% một năm là một chi phí cơ hội lớn.
Chi phí của nhịp 1 gần như bằng không. Còn sai lầm bỏ 12 tỷ xây trên một lô chỉ được 3 tầng thì không sửa được.
Nếu anh chị đang có một lô đất và định xây
Hãy làm ba phép tính trước khi gọi nhà thầu:
- Lấy dòng tiền thực nhận dự kiến (tôi lấy 75% doanh thu gộp) chia cho riêng số tiền sắp bỏ thêm. Dưới 6% thì dừng lại hỏi vì sao.
- Đặt tiền lãi vay dự kiến cạnh phần dòng tiền tăng thêm. Lãi lớn hơn thì đừng vay.
- Tự hỏi: mười năm nữa, ai là người mua lại căn này, và họ sẽ chê nó ở đâu?
Nếu anh chị muốn có người soi giúp một lô cụ thể trước khi xuống tiền, cứ để lại lời nhắn trên trang này. Tôi không hứa sẽ nói điều anh chị muốn nghe. Tôi chỉ hứa nói điều tôi thấy trên giấy tờ và trên bảng tính.
Miễn trừ trách nhiệm: Bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân từ một hồ sơ thẩm định thực tế đã ẩn danh, không phải lời khuyên đầu tư, pháp lý hay xây dựng cho trường hợp cụ thể của bạn. Mọi con số là ví dụ minh họa, đã làm tròn. Quy định về số tầng, phòng cháy chữa cháy, nhà ở cho thuê có thể thay đổi và khác nhau theo từng thửa đất; hãy xin thông tin quy hoạch chính thức và tham vấn kiến trúc sư, luật sư, chuyên gia tài chính độc lập trước khi quyết định. Đầu tư bất động sản có rủi ro về thanh khoản, lãi vay, pháp lý và vận hành.
Về tác giả: Cao Thái Toàn là nhà đầu tư bất động sản dòng tiền, người sáng lập DAPANO. Anh trực tiếp gây dựng và vận hành 20 tòa nhà cho thuê tại Hà Nội cùng các dự án tại TP.HCM. Anh dùng Cap SÀN 6%/năm làm ngưỡng sàng lọc và luôn đặt rủi ro lên bàn trước con số.