Có một năm tôi đứng tên hơn hai mươi tòa nhà, và gần như trắng tay
Nghe thì oách. Hơn hai mươi tòa cho thuê ở Hà Nội, cái tên tôi trên hàng loạt hợp đồng. Nhìn từ ngoài vào, ai cũng nghĩ tôi đang giàu lên từng ngày.
Sự thật ở bên trong khác hẳn. Mỗi tòa là một mớ việc. Tòa này hỏng máy bơm, tòa kia khách trả phòng, tòa nọ tới hạn đóng tiền cho chủ nhà. Tôi chạy từ đầu này sang đầu kia thành phố, cả ngày không kịp ăn trưa tử tế. Cuối tháng, tiền vào tiền ra chồng chéo tới mức tôi không còn biết mình thật sự lãi hay lỗ.
Tôi kể chuyện này trong một buổi Cafe Talk gần đây, trước một phòng toàn anh chị chủ doanh nghiệp. Tôi thấy nhiều người gật đầu. Vì họ cũng đang sống đúng cái cảnh đó. Ôm nhiều thứ, bận rộn khủng khiếp, mà trong lòng không hề an tâm.
Bài này tôi viết để kể lại sai lầm đầu tư dàn trải đã suýt lấy đi tất cả của tôi, và vì sao ngày tôi chịu dừng lại để tập trung vào bất động sản dòng tiền, mọi thứ mới bắt đầu khác.
Cái bẫy mang tên “càng nhiều càng an toàn”
Chúng ta được dạy một câu nghe rất hợp lý: đừng bỏ hết trứng vào một giỏ. Nên nhiều người, trong đó có tôi ngày trước, hiểu thành: cứ ôm thật nhiều thứ thì sẽ an toàn.
Tôi vừa thuê lại nhà cho thuê, vừa thử vài mảng kinh doanh khác, vừa nghe ai mách chỗ nào ngon là nhảy vào. Mỗi thứ một ít. Tôi tưởng mình đang đa dạng hóa. Thực ra tôi đang xé nhỏ chính mình ra.
Có ba tầng đau mà hồi đó tôi không gọi được tên.
Tầng thứ nhất, tầng nhìn thấy được: việc gì cũng dở dang. Ôm nhiều nên không cái nào làm tới nơi. Dòng tiền chỗ này đắp chỗ kia, không bao giờ dư ra một khoản sạch.
Tầng thứ hai, tầng ít ai nói ra: tôi kiệt sức. Đêm nằm xuống, đầu vẫn quay mòng mòng danh sách việc. Tôi là chủ trên giấy tờ, mà trong lòng cứ thấp thỏm như một người đi làm thuê sợ mất việc. Cái mệt đó không phải mệt tay chân. Nó là cái mệt của người không thấy đường ra.
Tầng thứ ba, tầng sâu nhất: tôi thấy bất công. Tôi làm quần quật, tử tế, không lười một ngày nào. Vậy mà càng làm càng thấy mình chạy vòng tròn. Một người bỏ cả tuổi trẻ ra dựng cơ nghiệp thì xứng đáng được ngủ ngon, chứ không phải đêm nào cũng lo.
Kẻ thù thật sự của tôi ngày đó không phải thị trường. Nó là một thứ ở ngay trong đầu mình. Tôi gọi nó là Cái Bẫy Dàn Trải: niềm tin rằng ôm càng nhiều thì càng chắc.
Cú ngã khiến tôi phải dừng lại
Rồi tôi vấp một cú đau. Có một thương vụ tôi đã xuống một khoản đặt cọc ba trăm triệu. Rồi mọi thứ không như tính. Khoản cọc đó mất trắng.
Ba trăm triệu, với tôi lúc ấy, không chỉ là tiền. Nó là gáo nước lạnh. Tôi ngồi lại, mở hết sổ sách ra, và hỏi mình một câu thẳng thắn: bao nhiêu thứ mình đang ôm thực sự đẻ ra tiền đều đặn? Câu trả lời làm tôi lạnh người. Rất ít.
Tôi từng có một giai đoạn gần như gục ngã, cả về tinh thần. Nỗ lực rất nhiều mà đi sai hướng thì càng nỗ lực càng đuối. Chính lúc chạm đáy đó, tôi mới chịu đọc lại, học lại từ đầu. Robert Kiyosaki là một trong những người thầy qua trang sách đã lật ngược cách nhìn của tôi về tiền và tài sản.
Có một hình ảnh về sau tôi rất tâm đắc. Người bắn cung giỏi không bắn loạn xạ ra tứ phía. Mỗi mũi tên, họ nhắm đúng một điểm. Người ôm mười cây cung, giương cả mười một lúc, thì không mũi nào trúng đích. Tôi đã sống nhiều năm như người giương mười cây cung.
Bí quyết hóa ra không nằm ở chỗ làm nhiều hơn. Nó nằm ở chỗ chọn đúng một thứ để làm cho tới, rồi buông những thứ chỉ ngốn sức mà không nuôi mình.
Ngày tôi chịu tập trung, dòng tiền mới về
Tôi bắt đầu cắt. Bỏ những mảng chỉ để cho vui và cho oai. Dồn toàn bộ sức vào một thứ tôi hiểu nhất và nó nuôi được tôi: bất động sản tạo ra dòng tiền, được quản trị đàng hoàng.
Tập trung không có nghĩa là chỉ ôm một tài sản duy nhất. Nó có nghĩa là mọi tài sản tôi giữ đều phải trả lời được một câu: mỗi tháng, mày có đưa tiền về cho tao không?
Tôi học cách đọc dòng tiền của từng tòa tới từng đồng. Tôi học một việc mà hồi trẻ tôi không biết: một tài sản tốt, khi đã tạo ra dòng tiền ổn định, còn có thể tái cấp vốn để rút một phần vốn ra làm tiếp mà không cần bán nó đi. Có một tòa trên đường Nguyễn Thị Định, Cầu Giấy, tôi đã rút được khoảng bốn tỷ vốn ra theo cách đó, mà tòa vẫn đứng tên tôi, vẫn đẻ tiền thuê đều mỗi tháng (con số nêu để minh họa cách làm).
Cái hay của tập trung là nó cho tôi lại thời gian và cái đầu tỉnh táo. Khi không còn bị mười việc kéo, tôi nhìn được cái nào là con gà mái đẻ trứng, cái nào chỉ là con gà ăn thóc.
Kết quả không phải phép màu, mà là sự yên
Tôi không có một con số thần kỳ nào để khoe với anh chị. Tôi không tin vào chuyện nhân đôi, nhân ba vốn trong một năm. Ai hứa với anh chị điều đó, xin hãy cẩn thận.
Điều tôi có được rất đời thường. Đến nay tôi vận hành khoảng hai mươi tòa cho thuê ở Hà Nội và đang triển khai các dự án ở TP.HCM. Nhưng thứ quý nhất không phải con số tòa nhà. Nó là cảm giác cuối tháng nhìn tiền thuê về tài khoản, đều, và biết rằng nếu tôi nghỉ vài tuần, dòng tiền vẫn chạy. Lần đầu tiên tài sản đi làm cho tôi, thay vì tôi đi làm nuôi tài sản.
Một tài sản dòng tiền không cần lãi trong mơ. Chỉ cần đều và bền, quanh mức trần Cap Rate SÀN 6% một năm là đã tạo ra sự yên tâm đó (đây là ví dụ tham chiếu, không phải cam kết lợi nhuận).
Điều tôi muốn gửi lại anh chị
Nếu anh chị đang thấy mình ôm quá nhiều thứ mà cái nào cũng dở dang, xin dừng lại một buổi. Lấy giấy ra, liệt kê hết những gì mình đang làm, đang giữ. Rồi hỏi từng thứ: cái này đang nuôi mình, hay đang bào mòn mình?
Tôi nói thật một điều khó nghe. Cứ để yên và tiếp tục dàn trải cũng là một lựa chọn. Nhưng nó có cái giá của nó. Cái giá là thêm nhiều năm bận rộn mà không giàu lên, và một ngày nhìn lại thấy mình đã đánh đổi cả sức khỏe lẫn thời gian bên gia đình cho những thứ chưa bao giờ đẻ ra dòng tiền.
Tập trung không làm anh chị nghèo đi. Nó chỉ lấy đi những thứ vốn đang lấy đi của anh chị.
Nếu bài này chạm tới điều anh chị đang trăn trở, để lại chữ “DÒNG TIỀN” dưới bài, tôi sẽ chia sẻ tiếp cách tôi soi một tài sản xem nó thật sự đẻ tiền hay chỉ nằm im.
Về tác giả
Cao Thái Toàn là nhà sáng lập DAPANO, theo đuổi bất động sản dòng tiền hơn 11 năm. Anh trực tiếp vận hành khoảng 20 tòa nhà cho thuê tại Hà Nội và triển khai các dự án tại TP.HCM. Những bài viết của anh rút ra từ trải nghiệm thực chiến, gồm cả những cú vấp phải trả giá bằng tiền thật.
Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung mang tính chia sẻ kiến thức và kinh nghiệm cá nhân, không phải lời khuyên đầu tư hay tài chính cho trường hợp cụ thể của bạn. Mọi số liệu là ví dụ minh họa, không phải cam kết lợi nhuận. Đầu tư bất động sản luôn có rủi ro. Anh chị nên cân nhắc kỹ và tham vấn chuyên gia trước khi ra quyết định.