Một câu hỏi làm anh ấy lặng người
Mới đây tôi ngồi với một anh chủ doanh nghiệp. Anh thành công, tài sản không ít. Nhìn vào ai cũng nể.
Tôi hỏi anh một câu rất đơn giản.
“Anh có gần chục tỷ tài sản. Mỗi tháng nó đưa anh bao nhiêu?”
Anh nghĩ một lúc. Rồi trả lời: “Số không.”
Anh có một mảnh đất ở quê, mua hơn mười năm trước, giờ đã tăng gấp nhiều lần. Có một căn nhà đã trả hết nợ. Trên giấy tờ, anh giàu lên mỗi năm. Nhưng cả hai đang nằm im. Đất bỏ đó chờ được giá. Nhà thì mỗi năm vẫn đóng thuế, đóng phí. Không ô nào đẻ ra cho anh một đồng dòng tiền. Trong khi đó, để xoay vốn kinh doanh, anh vẫn phải đi vay lãi bên ngoài.
Đây không phải chuyện của riêng anh. Rất nhiều người tôi gặp cũng vậy. Họ giàu trên giấy mà nghèo dòng tiền. Và họ không hề biết mình đang mắc kẹt.
Tài sản và tiêu sản: ranh giới ít ai để ý
Có một cách phân biệt rất cũ mà rất đúng, tôi học từ Robert Kiyosaki. Anh chị cứ hình dung mỗi thứ mình sở hữu là một cái túi có hai cửa. Một cửa tiền chảy vào, một cửa tiền chảy ra.
Tài sản thật là cái túi mà mỗi tháng có tiền chảy RA cho anh chị. Một tòa nhà cho thuê, một mặt bằng có khách, một thứ tự nó đẻ tiền.
Tiêu sản là cái túi ngược lại. Mỗi tháng anh chị phải bỏ tiền VÀO để nuôi nó. Thuế, phí, lãi vay, sửa chữa, mà nó chẳng trả lại đồng nào.
Điều nguy hiểm là nhiều tiêu sản đội lốt tài sản. Mảnh đất để không, ai cũng gọi là tài sản. Căn nhà thứ hai khóa cửa, ai cũng bảo là của để dành. Nhưng nếu nó chỉ nằm đó, chờ tăng giá, và mỗi năm còn bắt anh chị chi ra, thì về bản chất nó đang rút máu anh chị mỗi tháng.
Có một hình ảnh tôi hay dùng cho dễ nhớ. Tài sản thật là con gà mái đẻ trứng. Sáng nào cũng có quả trứng cho anh chị. Tiêu sản là con gà chỉ ăn thóc, ăn hoài mà không đẻ. Nuôi mãi một đàn gà ăn thóc, dù đàn có to tới đâu, thì đến bữa vẫn không có trứng mà ăn.
Ba cái đau của người ôm tài sản ngủ
Người rơi vào cảnh này thường chịu ba tầng khó chịu.
Tầng nhìn thấy được: có tài sản mà vẫn thiếu tiền mặt để sống thoải mái và làm ăn. Nghịch lý mà rất thật.
Tầng bên trong: một nỗi bất an âm ỉ. Trên giấy thì giàu, nhưng trong lòng không thấy vững. Vì anh chị biết, con số định giá kia không tự động biến thành tiền tiêu mỗi tháng.
Tầng sâu nhất: cảm giác uổng phí. Cả đời tích cóp, gom góp, để rồi tài sản chỉ nằm ngủ, không quay lại phục vụ chính người đã tạo ra nó. Người làm lụng vất vả xứng đáng được tài sản nuôi lại, chứ không phải suốt đời đi nuôi tài sản.
Kẻ thù ở đây không phải là nghèo. Nó là một niềm tin sai: cứ gom được nhiều tài sản là về già chắc chắn an toàn. Không hẳn. Thứ nuôi anh chị lúc về già không phải con số định giá. Là dòng tiền chảy về đều mỗi tháng.
Đánh thức tài sản đang ngủ
Vậy làm gì với tài sản ngủ? Tôi không xui anh chị bán tháo mọi thứ. Tôi chỉ mời anh chị làm một việc mà tôi từng phải làm với chính mình.
Ngồi xuống, liệt kê từng tài sản. Rồi phân loại thẳng thắn. Cái nào đang đẻ dòng tiền, để yên. Cái nào chỉ nằm im và còn ngốn chi phí, đánh dấu lại.
Với những tài sản đang ngủ, thường có hai hướng. Một là cấu trúc lại: một mảnh đất chết nhiều năm không sinh đồng nào, có thể chuyển thành một tài sản biết đẻ tiền. Hai là đánh thức phần vốn đang kẹt: một căn nhà đã trả hết nợ, để không, thực ra đang giam một khoản vốn lớn nằm chết, trong khi anh chị lại đi vay lãi chỗ khác.
Tôi nói thật với anh chủ doanh nghiệp hôm đó một câu như thầy thuốc đưa thang thuốc đắng. Cái anh đang tiếc giữ lại chính là cái đang lấy tiền của anh mỗi tháng. Tôi không ép anh. Tôi chỉ làm cho anh một bảng số, để anh tự nhìn thấy mỗi tháng những tài sản ngủ ấy lấy đi của anh bao nhiêu. Rồi anh quyết.
Đích đến rất rõ ràng. Một tài sản dòng tiền chỉ cần tạo ra mức đều đặn quanh trần Cap Rate SÀN 6% một năm, đứng tên thật của anh chị, là đã đủ để mỗi tháng có một khoản chảy về, không phụ thuộc vào việc anh chị còn đi làm hay không (đây là ví dụ tham chiếu, không phải cam kết lợi nhuận).
Việc nhỏ anh chị có thể làm ngay hôm nay
Anh chị không cần một quyết định lớn ngay lập tức. Chỉ cần một tờ giấy.
Kẻ hai cột. Cột trái ghi những gì đang đẻ dòng tiền cho anh chị. Cột phải ghi những gì chỉ nằm im và còn ngốn chi phí. Nhìn tỷ lệ hai cột đó, anh chị sẽ thấy rất nhiều điều.
Tôi phải nói thẳng cái giá của việc để yên. Tài sản ngủ không đứng im một cách vô hại. Mỗi năm nó vẫn âm thầm ngốn thuế, phí, và quan trọng hơn, nó giam mất khoản vốn lẽ ra đã đang làm việc cho anh chị. Càng để lâu, cái giá của sự “cứ để đó cho chắc” càng lớn.
Giàu trên giấy khác với giàu có tiền tiêu. Đừng nhầm hai thứ đó.
Nếu anh chị muốn tôi cùng ngồi soi lại danh mục của mình, xem cái nào đang đẻ tiền cái nào đang ngủ, để lại chữ “DÒNG TIỀN” dưới bài, tôi sẽ hướng dẫn cách làm bảng số đó.
Về tác giả
Cao Thái Toàn là nhà sáng lập DAPANO, theo đuổi bất động sản dòng tiền hơn 11 năm. Anh trực tiếp vận hành khoảng 20 tòa nhà cho thuê tại Hà Nội và triển khai các dự án tại TP.HCM. Anh thường giúp các chủ doanh nghiệp nhìn lại cấu trúc tài sản của mình dưới góc độ dòng tiền.
Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung mang tính chia sẻ kiến thức và kinh nghiệm cá nhân, không phải lời khuyên đầu tư hay tài chính cho trường hợp cụ thể của bạn. Mọi số liệu là ví dụ minh họa, không phải cam kết lợi nhuận. Đầu tư bất động sản luôn có rủi ro. Anh chị nên cân nhắc kỹ và tham vấn chuyên gia trước khi ra quyết định.