Tối hôm đó tôi bước vào một quán ăn nằm trong một con hẻm ở Sài Gòn, mô phỏng lại gần như nguyên vẹn một căn nhà thời bao cấp.
Mái lợp tranh, đèn lồng đỏ treo lủng lẳng trên trần. Tủ gỗ cũ kê sát tường, bên trong bày mấy cái bình, cái đài, cái tivi đen trắng đời cũ. Ghế gỗ bọc đệm hoa văn thổ cẩm. Trên vách treo cả một cái cày, mấy cái thúng mủng đan tre, mấy cái nồi gang. Một tấm biển xanh ghi “Bình Dân Học Vụ”. Trên tường là dòng chữ chúc mừng quen thuộc của một thời, kèm mấy ngôi sao đỏ.
Tôi đứng khựng lại vài giây trước khi ngồi xuống. Không phải vì lạ. Mà vì quen đến mức thấy hơi nhói.
Bữa đó tôi ngồi ăn với một người em thân thiết. Tiễn một người bạn chung sắp đi xa vài hôm.
Chúng tôi gọi cơm trắng, thịt kho trứng, trứng rán, canh cua rau đay, một đĩa dưa. Loại cơm mà anh chị nào sinh ra ở quê, ở tỉnh, chắc còn nhớ. Mỗi món một thố nhỏ, ăn chung, không cầu kỳ.
Cái tôi nhớ nhất không phải món ăn
Ngồi giữa những vật dụng cũ đó, tôi nghĩ về những người từng sống qua thời đó thật. Không ai trong số họ có nhiều. Nhà tranh, giường tre, cơm độn. Nhưng phần lớn trong số họ dựng được một cái nền cho cả một thế hệ sau đứng lên từ đó.
Họ không xây nhanh. Họ xây chắc.
Tích cóp từng chút. Không vay mượn quá sức. Không đặt cược cả gia tài vào một canh bạc để mong đổi đời sau một đêm. Cái gì chưa có nền thì chưa dựng tầng.
Tôi làm nghề bất động sản dòng tiền 11 năm. Câu chuyện tôi nghe nhiều nhất từ những người tìm đến DAPANO không phải “tôi muốn giàu nhanh”. Mà là một câu khác, nhẹ nhàng hơn nhưng nặng hơn nhiều: “Tôi có tài sản rồi, sao vẫn thấy bất an.”
Một anh chủ doanh nghiệp có ba miếng đất, một căn nhà cho thuê, một phần góp vốn ở dự án bạn bè rủ. Nhìn vào bảng kê thì đầy đủ. Nhưng hỏi kỹ thì tháng nào cũng phải bù thêm tiền từ công ty sang để giữ mấy tài sản đó sống. Tài sản không nuôi anh. Anh đang nuôi nó.
Đó là cảm giác đứng trên một cái nền không chắc mà không biết. Ban ngày vẫn cười nói bình thường. Đêm mở bảng tính ra mới thấy tay hơi run.
Nhiều người xây rất cao. Nhưng không ai hỏi lại một câu đơn giản: cái nền dưới chân có thật sự vững không, hay chỉ đang được che bằng lớp sơn đẹp bên ngoài.
Cái bẫy nằm ở chỗ ai cũng vội
Kẻ thù ở đây không phải một người cụ thể. Nó là một tâm lý rất phổ biến: sợ chậm chân. Thấy người khác mua đất trúng, mua coin lời, xây nhanh bán nhanh, thế là mình cũng lao vào, bỏ qua bước kiểm tra nền.
Mua vì thấy rẻ. Mua vì bạn rủ. Mua vì năm đó ai cũng nói con đường này sắp lên. Mua xong không ai ngồi chấm điểm lại tài sản đó có thật sự sinh dòng tiền hay không.
Đến lúc cần tiền mặt, cần trả một khoản lãi, cần xoay một việc gấp, mới phát hiện tài sản mình có không rút ra được đồng nào. Lúc đó mới biết mình đang gồng, chứ không phải đang đầu tư.
Tôi từng đứng đúng chỗ đó, còn tệ hơn thế. Hơn mười năm trước tôi từng làm cùng lúc mấy việc kinh doanh khác nhau, trong đó có nghề bán gas. Làm nhiều để mong giàu nhanh, nhưng chưa có nền quản trị, chưa biết cách vận hành cho chuẩn, tiền đổ vào những thứ không thật sự sinh ra giá trị lâu dài. Kết quả là dàn trải xong sụp cùng lúc. Có giai đoạn chủ nợ tới nhà, tôi phải tránh ra sau, đợi họ đi rồi mới dám vào.
Bài học tôi mang theo từ đó tới giờ chỉ gói trong một câu: làm ít thứ thôi, nhưng làm thứ có giá trị thật, và quản trị cho chuẩn ngay từ đầu.
Buổi tối cùng ngày, tôi gặp đúng bài học đó ở một chỗ khác
Về tới nhà, tôi ngồi vào bàn học một buổi trực tuyến. Người dạy chiếu lên hai slide.
Slide đầu ghi ba chữ: “Gốc Sai → Tất Cả Sai”. Nguyên lý rất đơn giản: nếu cái gốc, cái nền đặt sai ngay từ bước một, thì mọi thứ xây phía trên, dù có đẹp đến đâu, đều sai theo. Càng xây cao, càng lệch nặng.
Slide sau ghi “Nuôi Vía, Xây Nền Móng”. Ý là trước khi tính chuyện mở rộng, phải nuôi cho được cái gốc đủ khỏe đã. Nóng vội xây tầng khi nền chưa xong, chỉ là đang mượn thời gian của chính mình để trả giá sau này.
Tôi ngồi nghe mà nhớ lại quán ăn lúc chiều. Nhớ lại cả năm 2014 của mình. Cùng một nguyên lý, xuất hiện hai lần trong một ngày, ở hai chỗ chẳng liên quan gì nhau.
Cái nền tôi chọn cho tài sản, sau bài học đó
Sau năm 2014, tôi thu gọn lại. Chỉ đổ vốn vào loại tài sản có giá trị thật, tạo ra dòng tiền thật, chứ không phải tài sản chỉ đẹp trên giấy tờ. Ở DAPANO bây giờ, tôi đặt một ngưỡng rất rõ: một tài sản chỉ được gọi là tài sản dòng tiền khi đạt Cap Rate sàn 6%. Dưới ngưỡng đó, dù có đẹp đến mấy tôi cũng nói thẳng là chưa đạt.
Cái nền đó cho phép tôi làm được một việc mà nhiều người mua bất động sản không dám nghĩ tới: giữ tài sản gốc mà vẫn có tiền để đi tiếp. Tòa nhà ở Nguyễn Thị Định, Cầu Giấy, sau khi định giá lại tôi refinance rút ra được 4 tỷ để mua tiếp một tòa khác, mà không phải bán đi tòa đầu tiên. Đến giờ hơn 20 tòa nhà đang vận hành cho thuê ở Hà Nội, cùng các tòa đang xây ở Sài Gòn, đều đi theo đúng một nguyên tắc: nền vững trước, mở rộng sau. Không đốt giai đoạn.
Kết quả của một cái nền đúng, không ồn ào
Đêm đó, đóng máy tính lại sau buổi học, tôi không thấy hào hứng kiểu vừa học được điều gì to tát. Tôi thấy nhẹ người hơn.
Nhẹ vì biết rõ nền mình đang đứng ở đâu. Không phải đoán. Không phải hy vọng. Biết chắc.
Đó là cảm giác khác hẳn với cảm giác đứng trên một tài sản đẹp mà không rõ nó có thật sự sinh dòng tiền hay không.
Nếu anh chị đang xây trên một cái nền chưa kiểm tra
Có một điều tôi muốn nói thẳng: càng bận rộn mở rộng trên một cái nền chưa rõ, thì càng dễ mệt mà không thấy tiền về. Không phải vì anh chị làm sai cách. Mà vì cái gốc chưa từng được kiểm tra kỹ ngay từ đầu.
Tài sản không tự lên tiếng báo cho mình biết nó có ổn hay không. Chỉ đến lúc cần tiền gấp mới lộ ra.
Nếu anh chị đang có một tài sản mà mỗi tháng vẫn phải bù thêm tiền vào, hoặc chưa từng ngồi chấm điểm lại xem nó có đạt ngưỡng dòng tiền hay không, để lại chữ “DÒNG TIỀN” dưới bài này. Tôi gửi anh chị bộ câu hỏi tôi vẫn dùng để soi lại một tài sản, trước khi quyết định giữ hay buông.
Cao Thái Toàn
Founder DAPANO, 11 năm đầu tư và vận hành bất động sản dòng tiền
Bài viết chia sẻ trải nghiệm và quan điểm cá nhân, không phải lời khuyên đầu tư hay tài chính. Trường hợp nêu trong bài đã được ẩn danh và chỉ mang tính minh họa, không đại diện cho kết quả của người khác. Anh chị vui lòng tham vấn chuyên gia pháp lý, thuế và tài chính trước khi ra quyết định.