Trưa hôm đó trời đổ mưa giữa đường. Tôi tấp vào một mái hiên ở khu Gò Xoài, Tân Phú, để trú.
Đứng cạnh tôi là một người bán dứa dạo, xe đẩy chất đầy dứa đã gọt sẵn. Chờ mưa tạnh, tôi bắt chuyện.
Ngày bán được bao nhiêu quả. Trung bình khoảng 300 quả. Hôm nào đông khách, 400 đến 500 quả. Mỗi quả bán ra 25 đến 35 nghìn đồng.
Tôi nhẩm tính, doanh thu một ngày rơi vào 2 đến 3 triệu. Lãi ròng khoảng 1 triệu đồng trở lên, mỗi ngày.
Tôi hỏi thêm. Người này chỉ bán quanh khu Tân Phú, không tràn sang khu khác, vì bên đó đã có người bán khác rồi. Không giành khách. Không mở rộng liều lĩnh. Cứ đúng một khu, đúng một xe, đúng một nhịp mỗi ngày.
Không ai làm giàu bằng một xe dứa. Nhưng cách người này làm mới là điều tôi nhớ
Không có công thức đột phá nào ở đây. Không có chiêu marketing nào cả. Chỉ có một người dậy sớm, gọt dứa, đẩy xe ra đúng góc phố quen, bán tới hết dứa hoặc hết ngày, rồi hôm sau lặp lại.
Ngày nào cũng như ngày nào. Mưa cũng bán. Nắng cũng bán.
Tôi làm nghề bất động sản dòng tiền 11 năm. Tôi gặp không ít người có tài sản lớn hơn xe dứa đó gấp cả nghìn lần, nhưng dòng tiền vào tay họ lại không đều bằng. Có tháng dư dả, có tháng phải xoay từ chỗ khác bù qua. Tài sản lớn mà dòng tiền bấp bênh, so với một xe dứa nhỏ mà đều đặn mỗi ngày, tôi không dám chắc bên nào đang được xem là “thành công” hơn theo đúng nghĩa dòng tiền.
Chiều đó, tôi lại kể đúng nguyên lý ấy, ở một chỗ khác hẳn
Chiều hôm đó tôi ngồi cà phê với cậu em rể, ngay dưới chân tòa chung cư Hà Đô, Quận 10. Tôi kể cho cậu ấy nghe về một mục tiêu lớn tôi đang theo đuổi. Mục tiêu là giành huy chương ở một giải Ironman, đặt mốc khoảng một, hai năm tới.
Tôi nói với cậu ấy, cách đặt mục tiêu không phải là hô lên một con số cho to. Mà là bẻ mục tiêu lớn đó thành bảy mục tiêu domino nhỏ hơn. Mỗi domino nhỏ lại là một việc làm lặp lại mỗi ngày. Một việc lặp lại đều trong khoảng 30 đến 60 ngày thì tự nó thành thói quen, không cần gồng sức để nhớ nữa.
Nói tới đó tôi bật cười một mình. Buổi trưa vừa nghe đúng nguyên lý này, từ một người bán dứa. Buổi chiều lại tự tay tôi giảng lại nó, cho chính em rể mình, dưới một cái tên khác: domino.
Tôi nhớ lại chính mười năm của mình
Câu tôi nói lúc đó là so sánh với việc tôi gây dựng nhóm nhà đầu tư của mình hơn mười năm nay. Ngày đầu, số vốn khởi động chỉ vài chục triệu đồng. Nhỏ tới mức bây giờ nhắc lại tôi vẫn phải nhớ lại mới hình dung nổi.
Không có bước nhảy nào đưa tôi từ vài chục triệu đó lên quy mô hôm nay. Chỉ có domino nối domino. Một tài sản tạo dòng tiền ổn định. Dòng tiền đó tích lại, hoặc dùng để định giá lại tài sản, rút vốn ra, mua tiếp tài sản kế tiếp. Domino này đẩy domino sau.
Tòa nhà ở Nguyễn Thị Định, Cầu Giấy, là một domino như vậy. Sau khi định giá lại, tôi refinance rút ra được 4 tỷ để mua tiếp một tòa khác, mà không phải bán đi tòa đầu tiên. Domino trước không đổ, domino sau vẫn dựng lên được.
Bây giờ tôi không còn thấy việc đó khó nữa. Không phải vì tôi giỏi hơn ngày xưa đột ngột. Mà vì domino đã nối đủ dài, đủ lâu, tới mức bước tiếp theo trở thành phản xạ, giống hệt người bán dứa mỗi sáng đẩy xe ra đúng góc phố quen.
Cái bẫy nằm ở chỗ ai cũng muốn domino đầu tiên phải thật to
Nhiều người tôi gặp trong nghề này chờ một cơ hội thật lớn mới chịu bắt đầu. Chờ đủ vốn để mua liền một tài sản thật đẹp. Chờ thị trường đẹp. Chờ đúng thời điểm.
Trong lúc chờ, domino đầu tiên chưa từng được đặt xuống.
Người bán dứa không chờ có 500 triệu mới mở một chuỗi cửa hàng dứa. Người đó bắt đầu bằng một xe, một khu, một nhịp ngày. Mục tiêu Ironman trong nhà tôi cũng không bắt đầu bằng một buổi tập bằng cả tháng dồn lại. Nó bắt đầu bằng domino nhỏ đầu tiên, nhỏ tới mức gần như ai cũng làm được, chỉ là không mấy ai chịu bắt đầu từ đó.
Đầu tư dòng tiền cũng vậy. Domino đầu tiên không cần là một tòa nhà. Có thể chỉ là ngồi xuống chấm điểm lại một tài sản đang có, xem nó có đạt Cap Rate sàn 6% hay không. Nhỏ, nhưng là domino thật, đặt xuống thật.
Kẻ thù không phải thị trường, mà là việc chờ domino to
Nếu phải gọi tên kẻ thù ở đây, tôi gọi nó là tâm lý chờ một cú lớn duy nhất để đổi đời. Tâm lý đó khiến người ta đứng yên, trong khi domino nhỏ, lặp lại, mỗi ngày, mới là thứ thật sự dựng nên kết quả.
Tôi từng đứng ở phía domino nhỏ, hơn mười năm trước, số vốn còn ít hơn cả một chiếc xe dứa đầu tư ban đầu. Nếu ngày đó tôi chờ có vốn lớn mới bắt đầu, domino đầu tiên chắc vẫn chưa từng được đặt xuống.
Domino nối domino, không phải một cú nhảy
Ở DAPANO bây giờ, tôi giữ đúng nguyên tắc domino đó cho mọi tài sản. Một tài sản chỉ được gọi là tài sản dòng tiền khi đạt ngưỡng Cap Rate sàn 6%. Domino đó vững, mới tính domino kế tiếp. Không đặt cược một cú duy nhất, không đốt giai đoạn để mong nhảy vọt.
Hơn 20 tòa nhà đang vận hành cho thuê ở Hà Nội, cùng các tòa đang xây ở Sài Gòn, đều là domino nối domino theo đúng cách đó. Không có domino nào trong số đó là một canh bạc một lần.
Kết quả không ồn ào, chỉ là một chuỗi vẫn đang chạy
Tối hôm đó tôi không có cảm giác vừa khám phá ra điều gì cao siêu. Tôi chỉ thấy rõ hơn một điều mình vẫn làm suốt mười năm nay, giờ được gọi tên đúng: domino.
Người bán dứa vẫn đẩy xe ra góc phố quen ngày mai. Nhà tôi vẫn tiếp tục domino tiếp theo cho mục tiêu Ironman. Danh mục tài sản dòng tiền của tôi vẫn tiếp tục domino tiếp theo, một tài sản đủ chuẩn lại mở đường cho tài sản sau.
Nếu domino đầu tiên của anh chị vẫn chưa được đặt xuống
Có một điều tôi muốn nói thẳng: chờ đủ lớn mới bắt đầu là một lựa chọn, nhưng nó có cái giá của nó. Cái giá là domino không bao giờ được đặt xuống, và dòng tiền không bao giờ bắt đầu chảy.
Domino đầu tiên không cần to. Nó chỉ cần thật, và cần được đặt xuống hôm nay.
Nếu anh chị đang có tài sản mà chưa từng ngồi xuống chấm điểm xem nó có đạt ngưỡng dòng tiền hay không, đó chính là domino đầu tiên nên đặt xuống. Để lại chữ “DÒNG TIỀN” dưới bài này, tôi gửi anh chị bộ câu hỏi tôi vẫn dùng để chấm điểm một tài sản trước khi quyết định giữ hay buông.
Cao Thái Toàn
Founder DAPANO, 11 năm đầu tư và vận hành bất động sản dòng tiền
Bài viết chia sẻ trải nghiệm và quan điểm cá nhân, không phải lời khuyên đầu tư hay tài chính. Trường hợp nêu trong bài chỉ mang tính minh họa, không đại diện cho kết quả của người khác. Anh chị vui lòng tham vấn chuyên gia pháp lý, thuế và tài chính trước khi ra quyết định.