Nếu anh chị đang có tài sản cho thuê, đang vay ngân hàng, hoặc đang cầm tiền mà chưa dám xuống, chắc anh chị cũng đang tự hỏi câu này.
Mới đây một người bạn ở Hà Nội gọi cho tôi và hỏi đúng câu đó: “Cậu có nhìn ra được giai đoạn nào thì nó bớt siết dòng tiền không?”
Tôi không trả lời bằng một ngày cụ thể. Không ai biết ngày đó. Tôi trả lời bằng một chiếc đồng hồ.
Bài này tôi viết lại hình ảnh đó, cùng bốn việc tôi đang làm với các tòa nhà cho thuê trong lúc thị trường khó. Tôi không dự báo giá. Tôi chỉ kể cách tôi đọc tín hiệu và cách tôi giữ mình không bị cuốn theo.
Chiếc đồng hồ của chu kỳ
Hãy hình dung chu kỳ kinh tế là một mặt đồng hồ. Kim chạy từ sáng tới tối rồi lại sang ngày mới.
- 12 giờ trưa là đỉnh. Tiền rẻ, ngân hàng dễ cho vay, ai mua gì cũng thấy lên giá, người ta bàn chuyện đầu tư ở mọi bàn cà phê.
- Buổi chiều là lúc siết. Lãi suất tăng, giá xăng và chi phí sống tăng, ngân hàng thận trọng hơn, giao dịch thưa dần.
- Đêm là đáy. Doanh nghiệp khó khăn, người cần tiền phải bán, tin xấu nhiều hơn tin tốt.
- Rạng sáng là lúc nới. Lãi suất được hạ, các gói hỗ trợ được đưa ra để cứu nền kinh tế, tiền quay lại thị trường, và một chu kỳ mới bắt đầu.
Theo cảm nhận của tôi, lúc này kim đang ở khoảng bốn, năm giờ chiều. Lãi suất cao, giá xăng tăng, người có tiền thì đứng ngoài quan sát, người cần vay thì chịu lãi nặng. Còn bao lâu nữa thì trời sáng, tôi không biết. Có thể vài tháng, có thể lâu hơn. Tôi nói thật với bạn tôi như vậy.
Có một điều tôi tin: kim đồng hồ không đứng yên. Nó đã quay nhiều vòng trước tôi và sẽ còn quay sau tôi. Việc của người đầu tư không phải là đoán đúng giờ. Việc của mình là biết mình đang đứng ở khoảng nào và làm cho hợp với khoảng đó.
Tín hiệu tôi nhìn, không phải tin tức tôi đọc
Tôi không đổi chiến lược vì một bản tin. Tôi nhìn một nhóm tín hiệu, mỗi tháng chấm lại một lần:
- Lãi suất ngân hàng trong nước, đặc biệt là lãi vay thả nổi sau ưu đãi. Con số trên thông báo lãi vay của chính mình nói thật hơn mọi bản tin.
- Cách ngân hàng định giá lại tài sản. Khi cùng một tòa nhà mà kết quả định giá năm nay thấp hơn năm ngoái, đó là tín hiệu siết rõ nhất.
- Số lượng chủ nhà phải bán gấp trong khu vực tôi theo dõi: bán vì nợ đến hạn, vì gia đình chia tài sản.
- Giá thuê và tỷ lệ phòng trống ở chính các tòa tôi vận hành. Giá thuê đi theo việc làm và người đến sống, không đi theo lãi suất.
Tôi chỉ đổi trạng thái khi phần lớn tín hiệu cùng đổi và giữ như vậy ít nhất hai tháng. Một tháng đẹp chưa phải mùa xuân.
Nhịp siết nhìn từ bên trong: ngân hàng hạ giá tài sản
Đây là phần ít người kể, nên tôi kể.
Khi thị trường siết, ngân hàng không chỉ tăng lãi. Họ còn định giá tài sản thấp xuống, kể cả tòa nhà đang cho thuê đều đặn. Một tài sản năm ngoái định giá cao để vay thêm, năm nay mang vào định giá lại thì con số hụt hẳn.
Hệ quả là kế hoạch “xong tòa, mang đi vay thêm để làm tiếp” không còn chạy như kỳ vọng. Ai xây kế hoạch tài chính dựa trên khoản vay thêm đó sẽ thấy dòng tiền bị nghẽn đúng lúc khó nhất.
Nhưng tôi cũng nói với nhà đầu tư đồng hành của mình: định giá của ngân hàng lúc siết chưa chắc là giá trị thật của tài sản. Tòa nhà vẫn ở đó, khách thuê vẫn trả tiền mỗi tháng. Tôi tin tài sản tạo dòng tiền thật sẽ được nhìn lại đúng hơn khi nhịp siết qua đi, dù không ai nói trước được là bao lâu.
Đất nội đô ít giao dịch, nhưng ít khi giảm sâu
Một câu tôi hay được hỏi: lúc này đất Hà Nội, TP.HCM có rẻ đi không?
Theo những gì tôi thấy, thị trường ở hai thành phố này đứng lại chứ không sụp. Ít người mua, ít người bán. Nhưng tài sản có vị trí tốt thì chủ nhà không bán rẻ, trừ khi buộc phải bán: khoản vay đến hạn không trả được, gia đình cãi nhau chia tài sản, hoặc cần tiền gấp cho việc khác.
Chính những trường hợp đó tạo ra cơ hội. Tuần này tôi được báo một căn ở TP.HCM: lúc thị trường thuận lợi có thể giao dịch quanh 18-20 tỷ, nay mặt bằng khu vực khoảng 15-16 tỷ, còn người bán có thể chấp nhận quanh 11-12 tỷ (ví dụ minh họa, chưa thẩm định). Đây là một trường hợp riêng, không phải mặt bằng chung. Anh môi giới báo deal nói với tôi: “Bây giờ người có tiền mặt mới là vua.”
Câu đó đúng, nhưng tôi thêm một vế: người có tiền mặt mà không bị dòng tiền âm đuổi theo sau lưng mới là vua.
Bốn việc tôi đang làm ở “năm giờ chiều”
1. Sống sót trước, tăng trưởng sau
Trước khi nghĩ tới chuyện mua thêm, tôi rà lại từng tòa: tòa nào tự gánh được chi phí, tòa nào cần chăm thêm. Việc làm ngay là giá thuê hợp thời điểm, dịch vụ tốt hơn để giữ khách, cắt chi phí không cần thiết. Danh mục chưa vững thì chưa mua thêm, dù deal ngoài kia đẹp tới đâu.
2. Giữ tài sản thật qua nhịp, không bán dưới giá vì sợ
Với tài sản đang cho thuê tốt, tôi chọn giữ cho thuê dài hạn qua vùng đáy. Bán lúc này nghĩa là bán đúng giá mà người khác đang chờ để mua. Khi thị trường hồi lại, lúc đó mới tính chuyện rút vốn hay bán. Tôi nói với bạn tôi một câu: ai giữ được tài sản thật qua nhịp này thì người đó đứng ở chỗ tốt khi kim chạy sang ngày mới.
Điều kiện để giữ được là dòng tiền của tài sản tự gánh được nó. Đây là lý do tôi dùng Cap SÀN 6%/năm làm ngưỡng sàng lọc cho tài sản cho thuê phổ thông ngay từ lúc mua. Đó là ngưỡng để tôi xem xét, không phải mức lợi nhuận được hứa hẹn. Tài sản qua được ngưỡng đó thì lúc siết có thêm chỗ thở.
3. Đi săn, nhưng chỉ mua bằng tiền không phải trả gấp
Tôi vẫn đi xem nhà mỗi tuần, vẫn nghe các anh môi giới báo deal. Nhưng tôi chỉ xuống tiền khi deal tự trả được nợ ở mức lãi hiện tại, không phải ở mức lãi tôi hy vọng sau này. Kịch bản “sau này lãi giảm thì vay lại rẻ hơn” chỉ là phần cộng thêm, không bao giờ là điều kiện để deal sống.
4. Nói thật với người đồng hành
Khi thị trường đổi chiều, tôi gọi cho từng nhà đầu tư đang đồng hành cùng mình trước khi gửi cập nhật chung cho cả nhóm. Tôi kể thật thị trường đang thế nào, ngân hàng đang định giá ra sao, rồi xin góp ý. Có người góp ý bằng kinh nghiệm. Có người thẳng thắn nói mình chưa đi qua cuối chu kỳ nào. Cả hai đều quý.
Tôi học được: tin khó nói sớm thì là thông tin. Nói muộn thì thành mất niềm tin.
Những điều tôi không nói
Tôi không nói đây là đáy. Tôi không nói giá sẽ tăng gấp mấy lần khi thị trường hồi. Tôi không biết khi nào lãi suất hạ.
Tôi chỉ biết rằng mỗi chu kỳ đều có người phải bán và người được mua. Phần lớn sự khác nhau giữa hai nhóm đó được quyết định từ trước khi chu kỳ đổi chiều: họ vay bao nhiêu, tài sản của họ có tự nuôi được mình không, và họ có ở trong một cộng đồng đủ tỉnh táo, bàn thị trường thường xuyên hay không.
Nếu anh chị đang băn khoăn
Hãy tự trả lời ba câu, trên giấy:
- Nếu lãi suất giữ ở mức hiện tại thêm 12 tháng, dòng tiền từng tài sản của mình còn dương không?
- Nếu ngân hàng định giá lại tài sản thấp hơn năm ngoái, kế hoạch nào của mình bị gãy?
- Nếu có một deal tốt hôm nay, mình mua bằng tiền gì, và tiền đó có phải trả gấp không?
Nếu anh chị muốn có người ngồi cùng soi những con số đó, cứ để lại lời nhắn trên trang này. Tôi sẽ nói điều tôi thấy, kể cả khi nó không dễ nghe.
Miễn trừ trách nhiệm: Bài viết chia sẻ cách nhìn và kinh nghiệm cá nhân, không phải lời khuyên đầu tư, tài chính hay dự báo thị trường. Hình ảnh chiếc đồng hồ là cách minh họa, không phải mô hình định lượng; nhận định về vị trí của thị trường trong chu kỳ là cảm nhận cá nhân tại thời điểm viết. Các con số về giá là ví dụ minh họa, chưa thẩm định. Đầu tư bất động sản có rủi ro về thanh khoản, lãi vay, pháp lý và vận hành; hãy tham vấn chuyên gia tài chính độc lập trước khi quyết định.
Về tác giả: Cao Thái Toàn là nhà đầu tư bất động sản dòng tiền, người sáng lập DAPANO. Anh trực tiếp gây dựng và vận hành 20 tòa nhà cho thuê tại Hà Nội cùng các dự án tại TP.HCM. Anh dùng Cap SÀN 6%/năm làm ngưỡng sàng lọc và luôn đặt rủi ro lên bàn trước con số.