Giữa tháng 10 vừa rồi, tôi nói chuyện điện thoại với đơn vị đang làm hồ sơ hoàn công cho một tòa nhà của tôi ở TP.HCM. Thông báo thuế cho phần diện tích tăng thêm đã ra. Tôi hỏi: “Phần thuế này mình lùi sang đầu tuần sau được không chị?”
Câu trả lời là không. Thuế có thời hạn nộp, mà hạn khá ngắn. Để quá hạn thì phát sinh thêm tiền, hồ sơ cũng chưa đi tiếp được.
Đó không phải chuyện lớn. Tôi cân đối lại và xoay được. Nhưng nó nhắc tôi một điều nhiều nhà đầu tư hay tính ngược: hoàn công không phải là lúc tiền về. Hoàn công là lúc tiền đi ra trước, tiền về sau.
Bài này tôi viết cho anh chị đang xây hoặc cải tạo một tòa nhà cho thuê, và đang tính “xong hoàn công thì mang sổ đi vay thêm”.
Thứ tự hồ sơ hoàn công khi tài sản đang thế chấp
Tòa này đang thế chấp ngân hàng, nên sổ nằm ở ngân hàng. Thứ tự tôi đang đi qua như sau:
- Xin ngân hàng văn bản đồng ý cho cập nhật phần xây dựng lên sổ và cho mượn sổ đi làm thủ tục. Bước này chạy theo lịch của ngân hàng, không theo lịch của mình.
- Đo vẽ hiện trạng và nộp hồ sơ hoàn công, cập nhật diện tích theo bản đo vẽ.
- Nhận thông báo thuế cho phần tài sản được ghi thêm, và nộp đúng hạn.
- Ngân hàng mang sổ vào theo lịch hẹn để cấp đổi hoặc cập nhật sổ.
- Sổ mới về lại ngân hàng. Nếu muốn vay thêm, lúc đó mới đề nghị ngân hàng định giá lại.
Nhìn thứ tự đó sẽ thấy: tiền thuế nằm ở bước 3, còn tiền vay thêm (nếu có) chỉ xuất hiện sau bước 5. Ở giữa là một khoảng chờ, dài ngắn tùy lịch ngân hàng và tiến độ xử lý hồ sơ.
Thứ tự này là của hồ sơ tôi. Mỗi địa phương, mỗi ngân hàng có thể yêu cầu khác, nên anh chị hỏi đơn vị làm hồ sơ và ngân hàng của mình ngay từ đầu.
Hai khoản tiền đừng gộp làm một
Khi làm việc với đơn vị dịch vụ, tôi tách rõ hai khoản:
- Tiền thuế, lệ phí nộp nhà nước. Có thông báo, có thời hạn, nộp xong có biên lai. Khoản này không thương lượng được.
- Chi phí dịch vụ hồ sơ hoàn công trả cho đơn vị làm hồ sơ: đo vẽ, soạn hồ sơ, đi nộp, theo dõi.
Mọi khoản đều ghi rõ trong tin nhắn để hai bên đối chiếu. Chuyển khoản tiền thuế là nhận biên lai thu tiền ngay. Lúc làm hồ sơ thấy chuyện này hơi kỹ. Đến lúc đối chiếu sổ sách cuối năm, hay ngồi xem số cùng nhà đầu tư, mới thấy nó đỡ cho mình rất nhiều.
Ngoài hai khoản trên, nếu hiện trạng lệch giấy phép thì còn tiền sửa bản vẽ, có khi phải sửa cả công trình. Khoản này nên tính dự phòng riêng.
Tiền thuế lớn cỡ nào?
Tùy diện tích tăng thêm, loại công trình và khu vực, khoản này có thể từ vài chục triệu tới vài trăm triệu đồng (ví dụ minh họa). Con số chính xác chỉ có khi cơ quan thuế ra thông báo cho chính hồ sơ của anh chị.
Điều quan trọng không phải con số, mà là thời điểm. Nó đến đúng lúc chủ nhà đã dồn tiền vào xây. Ở TP.HCM, tòa chưa hoàn công thì chưa đưa khách vào ở được, nên lúc này thường chưa có đồng tiền thuê nào. Không có sẵn khoản dự phòng thì đây là lúc dòng tiền nghẽn.
Lúc thị trường siết, phần “vay thêm” càng phải tính lùi
Nhịp này lãi suất cao, ngân hàng định giá tài sản thận trọng hơn, kể cả tòa đã cho thuê. Con số vay thêm sau hoàn công có thể thấp hơn kỳ vọng ban đầu.
Vì vậy tôi không tính khoản vay sau hoàn công để trả tiền thuế hoàn công. Tiền thuế phải có sẵn từ trước. Khoản vay sau đó, nếu được, là phần cộng thêm.
Checklist tôi dùng trước khi làm hồ sơ hoàn công
- Dự phòng tiền thuế ngay trong ngân sách xây, không đợi có thông báo mới lo.
- Hỏi ngân hàng thủ tục và lịch cho mượn sổ từ sớm. Với tài sản đang thế chấp, đây thường là khâu mình ít chủ động nhất.
- Đối chiếu hiện trạng với giấy phép trước khi đo vẽ. Lệch càng nhiều càng tốn thời gian và tiền.
- Tách tiền thuế với phí dịch vụ hồ sơ, mỗi khoản một chứng từ.
- Không đưa tiền vay thêm vào kế hoạch trả nợ ngắn hạn. Ngân hàng định giá lại xong, có số trên giấy, khi đó mới tính.
- Chuẩn bị sẵn khâu cho thuê (nội thất, tìm khách) trong lúc chờ, để đủ điều kiện pháp lý là đón khách ngay.
Vì sao tôi kể chuyện nhỏ này
Trong đầu tư dòng tiền, thứ làm người ta mệt nhất ít khi là một quyết định lớn sai. Thường là chuỗi khoản nhỏ đến sai thời điểm: tiền thuế đến trước tiền vay, tiền sửa đến trước tiền thuê, tiền lãi đến trước tiền bán.
Tôi dùng Cap SÀN 6%/năm làm ngưỡng sàng lọc cho tòa cho thuê phổ thông. Đó là mức tối thiểu để tôi xem tiếp, không phải lời hứa lợi suất. Một tài sản qua được ngưỡng đó vẫn có thể làm chủ nhà vất vả vài tuần, nếu lịch tiền ra tiền vào không được vẽ trước.
Nếu anh chị sắp hoàn công một tòa nhà, hãy làm việc số 1 và số 2 trong checklist ngay tuần này. Muốn có người cùng vẽ lịch tiền ra tiền vào, anh chị để lại lời nhắn trên trang này.
Miễn trừ trách nhiệm: Bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân từ một hồ sơ thực tế đã ẩn danh, không phải tư vấn thuế, pháp lý hay đầu tư. Thủ tục hoàn công, nghĩa vụ thuế, lệ phí và thời hạn nộp có thể thay đổi và khác nhau theo từng địa phương, từng hồ sơ; hãy căn cứ thông báo của cơ quan thuế, yêu cầu của ngân hàng nhận thế chấp, và tham vấn kế toán, luật sư trước khi thực hiện. Các con số là ví dụ minh họa. Đầu tư bất động sản có rủi ro về thanh khoản, lãi vay, pháp lý và vận hành.
Về tác giả: Cao Thái Toàn là nhà đầu tư bất động sản dòng tiền, người sáng lập DAPANO. Anh trực tiếp gây dựng và vận hành 20 tòa nhà cho thuê tại Hà Nội cùng các dự án tại TP.HCM. Anh dùng Cap SÀN 6%/năm làm ngưỡng sàng lọc và luôn đặt rủi ro lên bàn trước con số.