Đống gạch vụn khiến tôi đứng sững giữa quận 3
Tôi đứng trước một căn nhà phố cũ vừa bị đập bỏ, ngay trên đường Trần Văn Đang. Gạch vụn còn ngổn ngang. Mùi bụi xi măng vương trong không khí buổi chiều muộn. Tôi đứng sững lại, lâu hơn hẳn bình thường.
Vài phút trước đó, tôi còn chưa nghĩ mình sẽ đứng ở đây.
Chiều 26/07/2026, tôi vừa xong buổi làm việc ở một quán cà phê quận 10. Cậu em trai tôi chạy xe máy xuống, chở theo cháu gái, con cậu ấy, đợi sẵn ngoài đường. Tôi xếp gọn máy tính, cất đồ, rồi cả ba người lên chung một chiếc xe, chạy sang quận 3 xem một căn nhà đang phá dỡ.
Không mang bản đồ dự án. Không hẹn môi giới. Chỉ tôi, cháu gái và em trai trên một chiếc xe máy, chạy dọc phố xá lúc nắng chiều nhạt dần.
Rồi tôi dừng lại trước căn nhà đó. Và buổi đi xem nhà chớp nhoáng ấy hóa ra lại cho tôi một câu trả lời tôi đã tìm kiếm từ lâu, mà chính tôi cũng không ngờ nó đến đơn giản như vậy.
Căn nhà bị đập bỏ trên đường Trần Văn Đang, và điều tôi nhận ra
Trước mặt tôi là căn nhà phố cũ, tường đã đục, mái đã dỡ, chỉ còn trơ khung sắt hoen gỉ. Chủ nhà đang chuẩn bị xây mới. Em trai và cháu gái đi trước một đoạn, thấy tôi dừng lại cũng quay lại đứng cùng, không ai nói gì thêm.
Con hẻm vào nhà này không rộng, ô tô chắc không vào lọt. Không mặt tiền lớn, không phải chỗ dân môi giới hay khen đẹp, đắc địa. Nhưng đứng ở đây, tôi lại nhìn rõ một điều mà trước kia có khi tôi bỏ qua.
Người ta không đập một căn nhà cũ, bỏ tiền xây lại, nếu khu này hết người ở, hết người thuê. Ngay giữa quận 3, kể cả trong hẻm nhỏ như thế này, vẫn xây được một tòa nhiều căn hộ cho thuê đàng hoàng, miễn khu đó còn người thật sự cần chỗ ở.
Nhiều nhà đầu tư ở tỉnh khác khi tìm đất Sài Gòn chỉ nhắm mặt tiền, chỗ nhìn vào là ưng mắt. Vô tình bỏ qua cả một lớp bất động sản trong hẻm đang âm thầm xây mới, cho thuê kín người, ngay giữa khu trung tâm.
Tôi đứng thêm một lúc, nhìn lại căn nhà lần cuối, rồi mới đi tiếp.
Đi thêm vài căn nữa, tôi thấy khu này đang thiếu nhà ở thật
Rời Trần Văn Đang, ba anh em tôi đi bộ qua mấy con hẻm gần đó, tiếng xe máy rú ga vọng lại từ đầu ngõ. Có tòa đã xây xong, phòng nào cũng có người ở, không còn chỗ trống. Có tòa đang chào bán, chủ đầu tư là người tôi quen. Tôi đứng nhìn từng tòa, hỏi vài câu về giá thuê, rồi đi tiếp.
Càng đi tôi càng chắc một điều. Không phải khu này ít người muốn ở. Ngược lại, trung tâm quận 3, kể cả những căn nằm sâu trong hẻm, vẫn đang thiếu nhà ở tử tế.
Tôi nghĩ tới mấy nhà đầu tư ở ngoài Bắc, đang cân nhắc mua một tòa trong này. Ai cũng sợ mua hẻm là kén khách. Nhưng đứng ở đây tôi thấy khác. Người đi thuê không hỏi nhà mặt tiền hay hẻm. Họ hỏi chỗ ở có sạch, có an toàn, có gần chỗ làm không.
Quận 3 nằm giữa Sài Gòn, người đi làm, người ở lâu dài, người thuê ngắn hạn đều muốn có một chỗ gần đây. Tôi không đọc số liệu này ở đâu cả, tôi thấy nó qua từng phòng đã có người ở.
Đất quận 3 vẫn còn, vẫn có người bán. Cái thiếu là nhà ở xây đúng cách, đúng nhu cầu, cho khu trung tâm này.
Trên đường Lê Văn Sĩ, tôi gặp một câu chuyện quen thuộc
Rẽ vào Lê Văn Sĩ, tôi đứng lại trước một mảnh đất, lâu hơn dự tính.
Người mua không phải dân Sài Gòn. Một nhà đầu tư từ ngoài Bắc, mua khoảng một năm trước. Tôi chỉ nghe qua người quen, chưa xác minh kỹ, nên xin phép không nói diện tích hay số tiền cụ thể, coi như một ví dụ minh họa. Nhưng riêng chi tiết này làm tôi đứng khựng lại: một người Hà Nội bay vào tận đây, chọn giữa lòng quận 3 để giữ tài sản. Không phải mua để ở, mua để giữ.
Hỏi thêm vài người quen buôn bán quanh đây, câu trả lời na ná nhau, có người ngoại tỉnh đang tìm đất trung tâm, không chỉ một người. Đất trung tâm Hà Nội gần như đã hết cửa cho người mới, còn ở đây vẫn có người từ nơi khác bước vào và giữ được một phần tài sản của mình.
Ngẩng đầu lên, tôi nhìn hai bên đường. Nhiều tòa nhà mới, mặt tiền chỉn chu, không phải kiểu xây vội để bán. Ai bỏ công vào từng chi tiết kiến trúc như vậy, tôi biết người đó tính chuyện giữ lâu dài.
Một mảnh đất người ngoại tỉnh âm thầm giữ lại. Nhiều tòa nhà người khác âm thầm làm tử tế. Còn tôi, tôi tự hỏi bao nhiêu người đang cầm tiền, đang chần chừ, chỉ vì chưa từng đặt chân đến con đường này một lần.
Điều tôi rút ra sau buổi chiều đó
Đứng trước căn nhà bị đập bỏ ở Trần Văn Đang, tôi nhận ra một điều rất rõ. Cơ hội ở đây không nằm trên giấy, nó nằm ngay trước mắt, giữa đống gạch vỡ.
Khu trung tâm quận 3 đang đập cũ, xây mới. Không cần mặt tiền, không cần vị trí đắc địa. Kể cả nằm sâu trong hẻm, vẫn dựng được một tòa nhiều căn hộ cho thuê, nếu quanh đó có người ở thật, và vài dự án đã xây xong gần đó đang chào bán chính là bằng chứng cho điều này. Nhu cầu ở quận 3 là nhu cầu thật, không phải con số tưởng tượng trên bảng tính.
Rồi đến chuyện trên đường Lê Văn Sĩ, một nhà đầu tư ngoài Bắc âm thầm tìm mua đất giữ tài sản, không ồn ào, không quảng cáo, chỉ lặng lẽ dịch chuyển dòng vốn về trung tâm Sài Gòn.
Nhưng tôi cũng tự nhắc mình một điều. Cơ hội thật không có nghĩa mua đâu cũng thắng. Chọn sai vị trí, sai cách khai thác, vẫn lỗ như thường. Nếu có nhắc tới lợi suất cho thuê, tôi chỉ dùng đúng một con số sàn, Cap SÀN 6%, không nói thêm gì cao hơn.
Còn tài sản của anh chị, đang nằm im, hay đang thật sự sinh ra dòng tiền mỗi tháng?
Nếu anh chị cũng sắp có một chuyến khảo sát Sài Gòn
Nhiều anh chị đọc bài này đang ở ngoài Bắc. Có thể tuần tới, tháng tới, anh chị sẽ lên một chuyến bay vào Sài Gòn để xem đất, xem tòa.
Tôi chỉ xin anh chị một việc, làm đúng như tôi đã làm chiều hôm đó ở Trần Văn Đang và Lê Văn Sĩ. Đừng ngồi trong xe nhìn qua cửa kính. Xuống xe. Đi bộ. Đứng thật lâu trước một căn nhà, một mảnh đất.
Nhìn buổi trưa có ai về ăn cơm không. Nhìn buổi tối đèn nhà nào sáng, nhà nào tối. Cái đó không tờ báo cáo thị trường nào ghi lại được, chỉ mắt mình thấy mới tin.
Rồi hỏi thêm một câu quan trọng ngang vị trí: ai đang khai thác khu này, khai thác kiểu gì, bao nhiêu phòng, vận hành ra sao. Tôi từng thấy đất đẹp xây sai mô hình vẫn trống phòng dài dài, và một con hẻm nhỏ làm đúng cách thì khách thuê không thiếu.
Đi khảo sát không phải để chụp vài tấm ảnh cho biết rồi về. Đi để mang theo câu trả lời thật, bằng chính chân mình đã bước, trước khi đặt bút ký bất cứ giấy tờ nào.
Câu hỏi thường gặp
Đầu tư bất động sản quận 3 Sài Gòn có còn phù hợp với nhà đầu tư ở xa, như Hà Nội, không?
Qua quan sát thực địa của tôi, khu trung tâm quận 3 vẫn thu hút nhà đầu tư tỉnh khác tìm mua đất giữ tài sản. Đây là quan sát cá nhân tại một thời điểm, không phải khuyến nghị cho một bất động sản cụ thể. Nhà đầu tư ở xa nên tự khảo sát trực tiếp trước khi quyết định.
Vì sao nhà trong hẻm ở quận 3 vẫn có thể khai thác cho thuê tốt?
Vì nhu cầu ở khu trung tâm là nhu cầu thật. Người thuê quan tâm chỗ ở sạch, an toàn, gần chỗ làm, không nhất thiết đòi mặt tiền. Một căn trong hẻm xây đúng công năng, vận hành đúng cách, vẫn có thể kín phòng như căn mặt tiền.
Lợi suất cho thuê bất động sản dòng tiền TP.HCM hiện nay ra sao?
Tôi chỉ chia sẻ một mức sàn tối thiểu tham khảo, Cap SÀN 6%, không đưa ra con số cam kết hay bảo đảm nào cao hơn. Lợi suất thực tế phụ thuộc vị trí, cách vận hành và thời điểm, nhà đầu tư cần tự thẩm định.
Lời mời và một điều cần nói rõ
Tôi kể lại buổi chiều đó, không phải để mời anh chị xuống tiền một tòa nhà nào. Chỉ để ghi lại đúng những gì mắt tôi thấy, chân tôi đi qua, cùng em trai và cháu gái, ở Trần Văn Đang, ở Lê Văn Sĩ.
Anh chị sắp có chuyến khảo sát Sài Gòn của riêng mình. Trước khi đi, tôi có viết thêm vài lần khảo sát thực địa khác ở caothaitoan.com. Đọc trước, rồi ra đường tự mắt kiểm chứng. Đừng tin lời tôi kể suông, hãy tự đối chiếu.
Một điều cần nói rõ: đây chỉ là quan sát cá nhân của tôi tại một thời điểm, không phải lời khuyên xuống tiền cho bất kỳ bất động sản cụ thể nào. Tôi không cam kết hay bảo đảm bất kỳ mức lợi suất nào. Mỗi quyết định, anh chị tự khảo sát, tự thẩm định kỹ, và tài sản luôn phải đứng tên thật của chính người bỏ tiền ra.
Chuyến đi Sài Gòn sắp tới của anh chị, đã có ngày chưa?
Về tác giả
Cao Thái Toàn, người sáng lập DAPANO, làm trong lĩnh vực bất động sản đầu tư dòng tiền tại Hà Nội và TP.HCM nhiều năm. Trực tiếp đi khảo sát thực địa từng khu vực trước khi đưa ra nhận định, không nói suông qua số liệu trên giấy. Hiện đồng hành cùng các nhà đầu tư tìm và sắp xếp tài sản dòng tiền tại cả Hà Nội và TP.HCM.