Căn phòng đang rất vui, rồi một câu hỏi làm tất cả lặng đi
Mới đây tôi ngồi gần bốn tiếng với một nhóm anh chị. Họ học chung một lớp, quý nhau, người nào cũng có nghề, có tài sản. Cả nhóm đang rất hứng khởi với một ý tưởng: chung tiền lại, làm một thương vụ bất động sản dòng tiền cho ra tấm ra món. Con số bàn tới nghe rất khí thế.
Không khí đang lên, thì một anh trong nhóm, người điềm đạm nhất, đặt xuống bàn một câu hỏi. Anh hỏi chậm rãi: “Nếu mình góp vốn thật, thì ai đứng tên sổ? Hợp đồng ký kiểu gì? Ai là người được quyết? Lỡ giữa chừng một người cần rút tiền thì sao? Và nếu trong nhóm có bất đồng, mình xử lý bằng cái gì?”
Căn phòng lặng đi vài giây.
Đó là những câu hỏi hay nhất được nói ra trong cả buổi. Vì tôi đã thấy quá nhiều nhóm bạn thân, anh em, thậm chí ruột thịt, bắt đầu bằng sự tin nhau tuyệt đối và kết thúc bằng cảnh vừa mất tiền vừa mất nhau. Không phải vì họ xấu. Mà vì họ bỏ qua đúng những câu hỏi đó.
Bài này tôi viết để trả lời thẳng: góp vốn đầu tư bất động sản có an toàn không, và nếu muốn an toàn thì phải dựng cái khung nào trước khi bàn tới tiền.
Vì sao mua chung bất động sản vừa hấp dẫn vừa nguy hiểm
Sức hút thì rõ. Một mình bạn khó với tới một tài sản tốt. Nhưng năm người chung lại, tự nhiên chạm được tới những căn, những tòa mà đứng riêng ai cũng đành đứng nhìn. Chung vốn còn là chung rủi ro, chung cả những cái đầu để soi một thương vụ cho kỹ. Nghe rất hợp lý.
Cái nguy hiểm nằm ở chỗ ít ai nói ra. Khi bạn mua chung bất động sản, bạn không chỉ góp tiền. Bạn góp cả niềm tin, cả thời gian, cả mối quan hệ. Tiền mất còn làm lại được. Mối quan hệ mười năm, hai mươi năm mà vỡ, thì khó lành.
Và bất động sản có một đặc tính riêng khiến chuyện góp vốn phức tạp hơn nhiều so với hùn nhau mở quán hay chung một lô hàng. Nó đứng tên một người trên sổ. Nó không chia nhỏ ra được như cổ phần. Nó cần nhiều năm mới nhả tiền. Chừng đó thời gian đủ để cuộc sống mỗi người rẽ theo một hướng, và nhu cầu về đồng tiền ấy cũng đổi khác.
Năm rủi ro khi góp vốn mua bất động sản, gọi tên ra để không dính
Tôi liệt kê thẳng những rủi ro khi góp vốn mua bất động sản mà tôi từng chứng kiến, để bạn soi trước.
Thứ nhất, rủi ro đứng tên. Sổ chỉ ghi được tên một hoặc vài người. Người đứng tên nắm quyền định đoạt trên giấy tờ. Nếu không có ràng buộc rõ ràng, người góp tiền mà không đứng tên rất dễ rơi vào thế yếu khi có chuyện.
Thứ hai, rủi ro quyền quyết mập mờ. Sửa hay không sửa, cho thuê giá nào, khi nào bán, ai ký. Nếu không thống nhất từ đầu, mỗi quyết định là một lần dễ cãi.
Thứ ba, rủi ro không có đường ra. Một người cần tiền gấp, muốn rút phần của mình. Nhưng tài sản đang nằm đó, chưa bán được, những người còn lại chưa muốn bán. Không có cơ chế thoái vốn thì cả nhóm kẹt cứng.
Thứ tư, rủi ro bất đồng không có trọng tài. Con người thay đổi, hoàn cảnh thay đổi. Không có sẵn cách phân xử, một bất đồng nhỏ cũng đủ kéo nhau ra tòa.
Thứ năm, rủi ro pháp lý của chính tài sản. Sổ lệch diện tích, đất vướng qui hoạch, phường không xác nhận tình trạng tranh chấp. Mua một mình đã mệt, mua chung mà dính thì rối gấp bội vì trách nhiệm chia cho ai.
Năm cái này không phải để dọa bạn bỏ cuộc. Nó là năm chỗ phải bịt kín trước khi xuống tiền.
Hợp đồng góp vốn đầu tư bất động sản phải trả lời được năm câu
Cái khung an toàn thực ra gói gọn trong một tờ giấy làm cho tử tế. Một hợp đồng góp vốn đầu tư bất động sản đúng nghĩa phải trả lời trọn vẹn năm câu hỏi mà anh bạn điềm đạm kia đã đặt ra.
Một, ai đứng tên và tài sản thuộc về ai. Bất động sản phải đứng tên thật, và phần sở hữu của từng người phải được ghi nhận rõ ràng bằng văn bản có giá trị pháp lý, đúng theo tỷ lệ góp. Không ghi miệng, không tin suông.
Hai, tỷ lệ góp và quyền lợi. Ai bỏ bao nhiêu, hưởng bao nhiêu phần dòng tiền, bao nhiêu phần khi bán. Rõ tới từng con số.
Ba, ai điều phối và quyền tới đâu. Một thương vụ cần một người cầm nhịp, nhưng quyền của người đó phải có giới hạn ghi rõ. Việc gì người điều phối được tự quyết, việc gì phải cả nhóm đồng thuận.
Bốn, đường ra. Muốn rút thì theo cơ chế nào, ai được ưu tiên mua lại phần đó, định giá ra sao. Có đường ra ghi sẵn thì không ai bị nhốt trong thương vụ.
Năm, cách xử lý bất đồng. Định trước cách phân xử, cách biểu quyết, và trường hợp xấu nhất thì thanh lý ra sao. Định lúc còn vui để lúc có chuyện không phải cãi.
Tôi luôn nói với các nhóm một câu: hãy nhờ luật sư soạn cái khung này trước khi ai đó chuyển đồng nào. Tiền thuê luật sư nhỏ hơn rất nhiều so với cái giá của một vụ vỡ.
Vậy góp vốn đầu tư bất động sản có an toàn không
Câu trả lời thẳng của tôi: an toàn hay không nằm ở cái khung, không nằm ở chỗ các bạn tin nhau tới đâu.
Có khung minh bạch, có hợp đồng trả lời đủ năm câu, có tài sản pháp lý sạch và tạo được dòng tiền thật, thì đầu tư bất động sản theo nhóm là một cách rất mạnh để người bình thường chạm tới tài sản lớn. Thiếu khung, chỉ dựa vào sự cả nể và niềm tin, thì dù các bạn thương nhau tới mấy, đó vẫn là một canh bạc đặt cả tiền lẫn tình bạn lên bàn.
Còn về chính tài sản định mua chung, tôi vẫn soi qua ba cửa quen thuộc: nó có tạo ra dòng tiền không, có dễ bán lại không, có vay được không. Về dòng tiền, tôi chọn theo nguyên tắc trần Cap SÀN 6% để lọc, tức chỉ nhắm tới tài sản mà tỷ suất cho thuê đủ nuôi được chính nó và người góp vốn, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá mơ hồ. Đây là mức sàn để sàng lọc, không phải một lời hứa lợi nhuận.
Anh bạn đặt câu hỏi hôm đó không làm cả nhóm nhụt chí. Ngược lại, nhờ câu hỏi ấy mà nhóm quyết định làm đúng thứ tự: dựng khung pháp lý trước, bàn tiền sau. Đó mới là cách một nhóm đi được với nhau đường dài.
Nếu bạn đang tính chung tiền làm một thương vụ bất động sản, hãy in năm câu hỏi trên ra và bắt cả nhóm trả lời cho xong trước khi vui tiếp. Một buổi ngồi lại cho rõ ràng có thể giữ lại cho bạn cả một khoản tiền và một người bạn.
Về tác giả: Cao Thái Toàn, nhà đầu tư bất động sản dòng tiền, người sáng lập DAPANO. Trực tiếp gây dựng và vận hành 20 tòa nhà cho thuê tại Hà Nội cùng các dự án tại TP.HCM. Đi lên từ bước ngoặt năm 2014, theo đuổi triết lý tài sản tạo dòng tiền bền vững thay vì lướt sóng. Cam kết Cap Rate sàn 6%, minh bạch rủi ro.
Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung mang tính chia sẻ kiến thức và kinh nghiệm cá nhân, không phải lời khuyên đầu tư, pháp lý hay tài chính cho trường hợp cụ thể của bạn. Các con số nếu có chỉ là ví dụ minh họa, không phải cam kết lợi nhuận. Mọi quyết định góp vốn và đầu tư bất động sản đều có rủi ro, bạn nên tham vấn luật sư và chuyên gia, tự tìm hiểu kỹ trước khi quyết định.