6 giờ sáng, chiếc xe ôm công nghệ và ký ức bốn nước Đông Dương
Buổi sáng tôi vẫn giữ nếp cũ. Dậy sớm, tập thể dục, hành thiền, học thêm chút ngoại ngữ trước khi việc của ngày ập tới. Xong xuôi thì mở máy tính, chạy nốt một bài blog đang viết dở với trợ lý AI, rồi xách ba lô ra khỏi căn hộ ở Dương Thị Mười, gọi một chuyến xe ôm công nghệ để tới công trình đường Lê Thị Nho, quận 12.
Anh tài xế chạy một chiếc Exciter 150. Tôi nhìn chiếc xe mà chợt nhớ, y hệt chiếc tôi từng mua để tự chạy xuyên bốn nước Đông Dương hồi năm 2017. Ngồi sau xe, tay vẫn cầm điện thoại tranh thủ đọc nốt vài dòng, tôi thoáng nghĩ, quãng đường từ một chuyến phượt xuyên biên giới tới một buổi sáng chạy việc ở Sài Gòn, nó không xa nhau như người ta tưởng. Vẫn là một người, vẫn thích tự mình đi tới tận nơi để nhìn cho rõ.
Tới công trình, tôi đi một vòng trước khi ai kịp đến. Thợ đá đang cắt đá ốp cầu thang, thợ tô đang hoàn thiện mặt tiền, trong nhà thợ điện nước đang đi đường ống. Ngoài sân còn đống gạch, cát, xi măng chưa dọn hết. Lên tầng trên, tường đã sơn, nhà vệ sinh đã ốp gạch gần xong. Tôi gặp Huynh, kỹ sư giám sát công trình, hỏi nhanh vài việc: mật độ xây dựng giữ đúng 65 phần trăm, hồ sơ hoàn công còn thiếu gì không, tầng lửng để dành làm sau khi nào cần mới lắp.
Không có gì ầm ĩ. Chỉ là một người chủ đến sớm hơn khách, tự đi một vòng trước khi ngồi vào bàn nói chuyện.
9 giờ 46, ly cà phê đen đá vỉa hè và câu chuyện 17.000 bất động sản
Gần 10 giờ, chị Nguyệt và anh Tân, hai người bạn đầu tư từ Hà Nội vào, tới công trình. Không có phòng họp nào cả. Cả nhóm kéo nhau ra một quán nước vỉa hè ngay gần đó, mấy cái ghế nhựa, một cái bàn nhôm màu vàng kê sát cửa cuốn nhà người ta. Tôi gọi một ly cà phê đen đá không đường. Anh Tân gọi cà phê sữa. Chị Nguyệt lấy trái dừa. Lát sau chị Hồng, một người bạn cũng đang đầu tư bất động sản, đến góp chuyện.
Ngồi giữa tiếng xe máy chạy qua chạy lại, câu chuyện lại xoay quanh đúng một chủ đề tôi theo đuổi hơn mười một năm nay, dòng tiền.
Chị Hồng kể về một người bạn của chị, dành cả tuổi thanh xuân đi làm thuê, sau này mua được vài căn nhà cho người Nhật thuê. Tiền thuê đều đặn khoảng 200 triệu một tháng, đủ để cho các con sang Mỹ du học bằng chính dòng tiền đó, không phải bán tài sản đi lấy vốn một cục. Anh Tân thì nhắc tới câu chuyện Robert Kiyosaki, người mà theo lời anh kể sở hữu tới mười bảy nghìn bất động sản, con số này tôi chưa có dịp kiểm chứng lại nguồn gốc chính xác, nhưng ý anh muốn nói không nằm ở con số, mà ở việc một khi dòng tiền đã đủ mạnh, người ta không còn phải bán tài sản để có tiền sống nữa.
Tôi nói với mọi người điều tôi vẫn tin. Bất động sản không có dòng tiền, đến lúc cần tiền chỉ có hai đường, bán đi hoặc ôm cục nợ. Còn tài sản có dòng tiền, chỉ cần một chu kỳ tái cấp vốn, coi như đã lấy lại phần lớn số tiền đã bỏ ra ban đầu, mà tài sản vẫn còn nguyên đó, vẫn tiếp tục sinh ra tiền thuê mỗi tháng. Tôi ví dụ nhỏ ngay tại bàn nước, một tài sản 50 tỷ, tái cấp vốn một nửa là 25 tỷ, đủ để một gia đình sống một thời gian dài mà tài sản gốc không mất đi đâu cả. Đây là cách tôi tính cho chính DAPANO, không phải một công thức làm giàu nhanh, mà một cách giữ tiền không phải nằm chết trong một khối bê tông.
Nói xong, mỗi người tự gọi thêm cho mình một ly trà, ở đúng cái quán vỉa hè đó, quán của một người gốc Hồng Kông.
Không ai trong nhóm hôm đó là khách hàng của tôi cả. Chỉ là những người bạn cùng đi con đường này, ngồi uống trà đá, chia sẻ những gì mình từng trải, đúng cách người ta vẫn hay làm ở một góc phố Sài Gòn buổi sáng.
Buổi trưa, một nhân viên định giá ngân hàng và tấm ảnh gửi vào nhóm nhà đầu tư
Trong lúc mọi người còn ngồi uống nước, một bạn tên Hương, nhân viên định giá của một chi nhánh ngân hàng ở Bình Thạnh, cũng có mặt theo lịch hẹn từ trước. Bạn đi một vòng công trình Lê Thị Nho, chụp ảnh, đo đạc, rồi cùng tôi ký biên bản khảo sát để phục vụ việc định giá lại tài sản. Một công việc rất thường, nhưng lại là phần việc ít người nhìn thấy khi nói về đầu tư bất động sản dòng tiền, giấy tờ, hồ sơ, biên bản, tất cả phải chuẩn trước khi nói tới chuyện vay vốn hay tái cấp vốn.
Xong việc ở Lê Thị Nho, cả đoàn di chuyển sang một công trình khác ở Gò Dầu, nơi tôi đang làm mười bảy phòng cho thuê. Rồi ghé thêm một dự án đang hoàn thiện ở Vườn Lài, thang máy công trình hôm đó chưa chạy nên chúng tôi chỉ đứng dưới, hỏi nhau về số phòng, số tầng, mật độ xây dựng. Không phải ngày nào việc cũng suôn sẻ trăm phần trăm. Có công trình đang lên hình đẹp, có công trình vẫn còn phải chờ thang máy sửa xong mới lên kiểm tra hết được.
Gần trưa, bụng ai cũng đói, cả nhóm tám người kéo nhau vào một quán cơm niêu ở đường Tân Sơn Nhì, quận Tân Phú. Gọi hai suất cơm gia đình, mỗi suất bốn niêu cơm cháy, thêm đĩa bầu xào thịt bò, ít kho quẹt, một nồi canh cua, mỗi người một ly trà đá. Không phải bữa ăn sang trọng gì, chỉ là bữa cơm no bụng giữa buổi làm việc dài.
Buổi chiều, công trình của em trai và câu chuyện đứng tên tài sản
Ăn trưa xong, cả nhóm ngồi uống thêm một ấm trà, rồi tôi rủ mọi người ghé qua công trình ở đường Trần Văn Đang, quận 3, nơi em trai tôi vừa khởi công sáng cùng ngày. Đây cũng là dự án mà sau này gia đình tôi sẽ dùng một phần làm chỗ ở khi vào Sài Gòn.
Buổi chiều, anh Tân có lịch bay về Hà Nội lúc 8 giờ tối nên nhóm tách ra. Anh Tân và chị Nguyệt đi lo việc riêng, tôi và chị Hồng bắt xe về hướng quận 10. Trên xe, câu chuyện quay sang một chủ đề khác, cấu trúc doanh nghiệp để vay vốn ngân hàng thuận lợi hơn. Tôi giải thích với chị Hồng, nếu đứng tên vay qua pháp nhân công ty được cấu trúc đúng cách, ngân hàng sẽ nhìn hồ sơ khác hẳn so với đứng tên cá nhân, đồng thời cũng liên quan tới việc được khấu trừ khấu hao tài sản hợp pháp, một khoản mà cá nhân đứng tên sẽ không có được. Đây không phải mẹo lách luật, mà là cách làm đúng bài bản mà nhiều nhà đầu tư đi trước tôi đã chỉ lại, và giờ tôi lại chia sẻ tiếp cho người đi sau.
18 giờ 40, đứng trên cao nhìn Sài Gòn lên đèn
Chiều muộn, tôi về căn hộ nơi cậu em trai và em rể tôi ở, khu Hà Đô, quận 10. Tôi ngồi uống trà với cậu em rể một lúc, rồi hai anh em lên sân thượng. Tôi tranh thủ học thêm một buổi tiếng Anh ngay trên đó, vừa học vừa ngắm cả thành phố dần lên đèn phía dưới.
Đứng trên cao lúc trời vừa sập tối, nhìn từng vệt sáng của các tòa nhà cao tầng bật lên một, tôi chụp vài tấm ảnh gửi vào nhóm những người bạn đang cùng làm dự án. Không phải để khoe khung cảnh đẹp. Chỉ là muốn cho mọi người thấy, sau một ngày chạy từ công trình này sang công trình khác, đây vẫn là một góc nhỏ bình yên để dừng lại vài phút trước khi tiếp tục việc buổi tối.
Cuộc gọi về nhà, và 5 cân cà phê gửi sang Úc
Buổi tối, tôi gọi điện về nhà. Biết tin con trai thứ hai, bé Anan, đã được mẹ đưa về quê ở với bà nội mấy hôm, để vợ tôi rảnh tay bay vào Sài Gòn học và làm việc cùng tôi. Tôi gọi thêm cho bố mẹ, hỏi thăm vài câu, không có gì to tát, chỉ là thói quen giữ liên lạc mỗi ngày dù đang ở xa nhà.
Tối đó tôi cũng tranh thủ đặt mua năm cân cà phê, loại ngon một chút, hết hai triệu rưỡi, để gửi tặng em gái sắp cùng gia đình bay sang Úc. Không phải món quà lớn, nhưng là một việc nhỏ tôi muốn tự tay thu xếp, giữa một ngày mà lịch làm việc gần như kín hết từ sáng tới tối.
1 giờ sáng, chuyến bay muộn và căn homestay giá giờ chót 350 nghìn một đêm
Gần nửa đêm, vợ tôi báo đã lên máy bay từ Hà Nội vào Sài Gòn. Tôi đã đặt trước phòng 8, tầng 4, một căn homestay nhỏ ở số 29 Trần Văn Đang, quận 3, ngay gần công trình em trai tôi mới khởi công. Giá phòng niêm yết năm trăm nghìn một đêm, nhưng tôi đặt vào đúng giờ chót nên chỉ còn ba trăm năm mươi nghìn. Nhà không có thang máy, phải leo bộ lên tầng 4, vậy mà vẫn đông khách thuê, đêm đó tôi đặt được đúng cái phòng cuối cùng còn trống. Không đặt khách sạn lớn, không cần phòng đẹp, chỉ cần chỗ ngủ tạm qua đêm để sáng hôm sau còn dậy sớm.
Hơn 1 giờ sáng, máy bay hạ cánh xuống Tân Sơn Nhất, vợ tôi tự bắt taxi về thẳng số 29 Trần Văn Đang. Tôi không ra sân bay đón, chỉ chờ tin nhắn báo đã về tới nơi an toàn. Một ngày làm việc của tôi, kết lại bằng một tin nhắn báo bình an lúc quá nửa đêm, không phải bằng một cuộc họp hay một bản báo cáo nào.
Nửa đêm, ngồi ghi lại một ngày đã qua
Trước khi ngủ, tôi bật máy ghi âm, tự nói lại cho mình nghe những gì đã xảy ra trong ngày. Tôi nói nguyên văn thế này, tôi được may mắn, được nghe giáo pháp trong ngày, được hành thiền, được chia sẻ những kinh nghiệm của mình đến các nhà đầu tư, được triển khai các dự án tại Sài Gòn, có thêm những mối quan hệ chất lượng. Một ngày thật là nhiều điều thú vị. Tôi mất gần hai mươi phút để ghi lại những điều này, những kỷ niệm của tôi trong ngày.
Nhìn lại cả ngày, không có phút nào tôi ngồi yên một chỗ. Từ ly cà phê đen đá vỉa hè lúc 9 giờ sáng, tới công trình có, bữa cơm niêu tám người có, cuộc gọi về nhà có, và kết lại là tin nhắn báo bình an lúc hơn 1 giờ sáng của vợ. Nhà đầu tư, với tôi, không phải một danh xưng để đứng trên sân khấu nói về lợi nhuận. Nó là một người đi hết một vòng như vậy, mỗi ngày, và vẫn nhớ gọi về nhà trước khi ngủ.
Nếu anh đang cân nhắc gửi gắm một phần tài sản dòng tiền
Tôi không viết bài này để hứa hẹn điều gì với ai.
Nếu anh đang có một khoản tiền nhàn rỗi và đang cân nhắc đưa vào bất động sản dòng tiền, tôi chỉ xin anh một điều. Trước khi hỏi con số lợi suất, hãy hỏi người sẽ giữ tiền của anh một câu khác, một ngày bình thường của họ trông như thế nào. Không phải ngày chuẩn bị sẵn để gặp anh, mà một ngày như bao ngày khác.
Nếu có thể, hãy ra tận công trình một lần, ngồi cùng một ly trà đá vỉa hè, nghe cách họ nói về dòng tiền với những người bạn không phải khách hàng của họ. Cách một người nói chuyện đầu tư khi không có ai đang muốn bán hàng cho ai, đó mới là cách nói thật nhất.
Câu hỏi thường gặp
Vì sao founder DAPANO lại đi khảo sát công trình cùng lúc với các nhà đầu tư khác, không phải chỉ khách hàng của mình?
Vì tôi tin học hỏi và chia sẻ kinh nghiệm với những người cùng đi con đường bất động sản dòng tiền là cách tốt nhất để mình không bị lệch hướng. Nhiều bài học tôi áp dụng cho chính DAPANO cũng đến từ những buổi trò chuyện vỉa hè như vậy.
Tái cấp vốn trong bất động sản dòng tiền nghĩa là gì?
Là việc dùng chính tài sản đang sinh dòng tiền để vay ra một phần giá trị đã tăng thêm, mà không cần bán tài sản đi. Tài sản vẫn tiếp tục tạo dòng tiền cho thuê, trong khi mình có thêm vốn để dùng cho việc khác. Đây là cách vận hành tài sản dài hạn, không phải một công thức sinh lời tức thì, cần thẩm định riêng cho từng trường hợp.
Cap Rate SÀN 6% nghĩa là gì?
Đây là mức lợi suất cho thuê tối thiểu tôi dùng làm tham chiếu khi thẩm định một tài sản, tính trên dòng tiền vận hành thực tế. Con số này mang tính tham chiếu, mỗi tài sản mỗi thời điểm có thể khác nhau, cần thẩm định riêng trước khi anh quyết định.
Vì sao nên xem cấu trúc doanh nghiệp trước khi vay ngân hàng để đầu tư bất động sản?
Vì cách đứng tên vay, cá nhân hay pháp nhân, ảnh hưởng trực tiếp tới hồ sơ tín dụng và các khoản được khấu trừ hợp pháp như khấu hao tài sản. Đây là phần việc nên làm cùng người có kinh nghiệm, không nên tự làm một mình nếu chưa quen.
Về tác giả
Tôi là Cao Thái Toàn, Founder và CEO DAPANO. Hơn 11 năm làm bất động sản dòng tiền, bắt đầu bằng việc vận hành cho thuê hơn 20 tòa nhà tại Hà Nội, hiện đang mở rộng sang mua, xây, cho thuê tại Sài Gòn. Sứ mệnh tôi theo đuổi ở DAPANO là biến tài sản giả thành tài sản thật, đầu tư thông minh, sống viên mãn.
Bài viết này là chia sẻ trải nghiệm cá nhân trong một ngày làm việc thật, không phải lời khuyên đầu tư hay cam kết lợi nhuận. Các con số nhắc tới trong bài là lời kể lại từ những người bạn cùng ngồi nói chuyện, mang tính minh họa, chưa được kiểm chứng đầy đủ, cần xác minh riêng theo từng trường hợp trước khi anh quyết định. Lợi suất bất động sản dòng tiền DAPANO tham chiếu ở mức Cap SÀN 6%.