21h30 Tối Đó, Tôi Tự Lái Xe Quay Lại Công Trình
Ngày đó tôi làm việc từ sáng. Ghé thăm cháu. Ăn cơm cùng gia đình. 21h30, đáng lẽ tôi đã tắt đèn, lên giường.
Nhưng công trình 33 Gò Dầu, quận Tân Phú, tối đó có ca đổ bê tông. Tôi tự lấy xe, chạy lại.
Không ai bắt tôi đi cả. Đội thi công vẫn làm việc bình thường, không cần tôi đứng đó. Nhưng bê tông thì khác. Đổ xong là xong, không có cơ hội sửa lại. Sai một nhịp, mất cả một hạng mục. Với những ca như vậy, tôi có thói quen tự mình có mặt. Tận mắt nhìn. Tận tai nghe.
Ra tới nơi, tôi gặp một kỹ sư mới của đội thi công. Lần đầu quen nhau, cũng ngay trong ngày hôm đó. Hai người chưa từng đứng chung một ca đêm nào.
Tôi chào, hỏi vài câu về tiến độ. Đứng nhìn anh em chuẩn bị cần bơm, ống dẫn, khung chống. Mọi thứ trông vẫn ổn.
Tôi nghĩ đơn giản, đây là một ca đổ bê tông ban đêm, như bao ca tôi từng đứng giám sát.
Tôi đã sai.
Vài tiếng sau, tôi chứng kiến một tình huống mà hơn mười một năm làm bất động sản dòng tiền, tôi chưa từng gặp một lần nào.
2h36 Sáng: Tấm Sắt Bung, Bê Tông Tràn Xuống Hầm
Trước đó mọi thứ vẫn ổn.
Tấm sắt chống văng đã bó chuẩn chỉnh. Tôi đứng nhìn anh em thi công, tự tay kiểm tra từng mối, yên tâm mới cho đổ tiếp.
Rồi đến ca bơm.
Hôm đó thiếu cần bơm chuẩn. Đội phải chuyển qua bơm cần ngang. Bê tông không tản đều mà dồn liên tục vào đúng một điểm.
Áp lực tăng dần. Không ai nhìn thấy, không ai nghe thấy, cho tới khi tấm sắt không chịu nổi nữa.
2h36 sáng.
Vách hầm phình ra, đoạn rộng nhất khoảng 40cm. Bê tông trào xuống dưới hầm.
Tôi đứng đó, bật ghi âm ngay tại chỗ, nói đúng những gì mắt mình đang thấy: “Do hoạt động bơm bê tông dồn vào một điểm nên là vách hầm không có tải được. Và cái đoạn có khoảng rộng nhất khoảng 40cm thì nó đã bị phình và trào bê tông xuống dưới hầm.”
Tấm sắt không hỏng vì chống ẩu. Nó được chống đúng kỹ thuật ngay từ đầu.
Nó hỏng vì một biến số không ai lường trước, sai loại cần bơm, sai điểm dồn áp lực. Vậy đó. Kịch bản tính kỹ đến mấy vẫn có chỗ hở mà mắt thường không thấy trước.
Tôi nhìn đoạn vách hầm phình 40cm dưới ánh đèn công trình. Không kịp tiếc, không kịp trách ai. Chỉ kịp nghĩ một câu, giờ phải xử lý thế nào.
Đêm đó, tôi mới hiểu hết câu mình vẫn hay nói với anh em: việc của người đứng đầu không phải là đoán trước mọi thứ. Là có mặt khi nó xảy ra.
Tôi Cũng Chưa Bao Giờ Gặp Tình Trạng Này
Tôi đứng trước vách hầm vừa phình, tay vẫn cầm điện thoại đang ghi âm. Không kịp nghĩ câu chữ đẹp, tôi nói thẳng vào máy: “Tôi cũng chưa bao giờ gặp cái tình trạng này. Mặc dù đã chơi những cái hầm rồi, tôi đã đổ bê tông rất là nhiều cái sàn bê tông trước đây rồi.”
Tôi không nói cho ai nghe. Tôi nói vì đúng là tôi không biết chuyện gì đang xảy ra.
Không có phút nào để đứng sững. Anh Đào chạy đi mua một can hóa chất, chừng 20 lít, pha với nước, làm chất kết dính giữa vách cũ và bê tông vừa tràn. Anh em cầm xẻng, hót, dọn, tăng ca giữa đêm. Không ai hỏi mấy giờ mới xong.
Tôi đứng nhìn, buột miệng nói tiếp vào máy ghi âm: “Có những kịch bản ở trên trời rơi xuống, mình cũng không biết được. Thì việc của mình là ứng phó với nó.”
Câu đó tôi nói lúc còn chưa biết chắc đêm nay có xử lý xong không.
Nếu anh chị đang cân nhắc giao tiền cho ai đó đứng ra làm chủ một công trình, tôi nghĩ anh chị nên hỏi một câu duy nhất: người đó có mặt lúc nửa đêm hay chỉ xuất hiện lúc khánh thành. Kịch bản không ai lường trước không phải là dấu hiệu của sự cẩu thả. Nó là phép thử xem ai thật sự đứng đó, chịu trách nhiệm, khi không có ai nhìn.
Chiếc Giường Gấp Trên Vỉa Hè Nói Nhiều Hơn Mọi Con Số Lãi Suất
Xử lý xong đoạn phình vách, tôi không về nhà.
Các bác thợ mang ra công trình một chiếc giường gấp, loại vẫn nằm nghỉ trưa giữa buổi. Tôi kéo nó ra vỉa hè, ngay cạnh công trình, rồi nằm xuống đó suốt đêm.
Không phải để ngủ. Tôi vừa nằm vừa quan sát anh em làm việc. Thỉnh thoảng tôi bật điện thoại lên, ghi âm vài câu, ghi đúng những gì đang diễn ra trước mắt mình.
Không ai thuê tôi nằm đó. Không ai bắt tôi có mặt tới sáng. Nhưng lúc anh em còn hót bê tông xuyên đêm, tôi không nghĩ ra chỗ nào khác đáng ở hơn cái vỉa hè này.
Tôi đã đổ bê tông không biết bao nhiêu sàn trước đây. Nhưng đêm đó là lần đầu tiên tôi chọn ngủ ngay cạnh chỗ vừa xảy ra sự cố, không phải trong phòng làm việc, không phải ở nhà.
Gần 5h sáng, đội anh em nhà thầu đổ xong mẻ bê tông cuối cùng. Trong lúc anh em nằm nghỉ, tôi cũng chợp mắt được hơn một tiếng, vẫn trên chính chiếc giường gấp đó, ngay trên vỉa hè.
Rồi tôi dậy, tìm một quán cà phê mở 24 giờ trên đường Trần Vĩnh Kỷ. Gọi một cốc cà phê đen, không đường. Mở máy tính lên, tôi định ngồi thiền một lúc, sau đó quay lại làm việc.
Tay ôm cốc cà phê còn nóng, tai vẫn còn ù tiếng máy bơm bê tông lúc nửa đêm, tôi chợt nghĩ tới một chuyện khác.
Chủ Công Trình Và Nhà Đầu Tư Góp Vốn: Hai Vai Trò Không Nên Nhầm Lẫn
Nếu đêm qua tôi là một nhà đầu tư góp vốn, chứ không phải người trực tiếp làm chủ công trình, tôi có cần nằm ở vỉa hè không.
Không. Và đó là ranh giới tôi muốn nói rõ, ngay khi còn nhớ nguyên cảm giác của đêm đó.
2h36 sáng, vách hầm phình 40cm, bê tông tràn xuống dưới. Lúc đó không có cuộc họp online nào cứu được tình huống. Chỉ có người đứng ngay tại chỗ, nhìn tấm sắt đang phình, quyết ngay trong phút đó nên be lại bằng cách nào, ai giữ máy bơm, ai đi tìm người pha hóa chất kết dính vách cũ với vách mới. Đó là việc của chủ công trình. Không giao được cho ai, kể cả người rất tin tưởng.
Nhà đầu tư góp vốn thì không cần có mặt lúc 2h36 sáng. Việc đúng của họ là gọi bất cứ lúc nào, hỏi thẳng bất cứ điều gì, và được nghe một câu trả lời thật, kể cả khi câu trả lời đó là “đêm qua có sự cố”. Đội ngũ đã được giao toàn quyền vận hành. Phần còn lại là tin vào hệ thống mình đã giao, không phải tự đi soi từng viên gạch.
Nhầm hai vai trò này, người ta mất ngủ vì việc không phải của mình. Có người cứ đòi ra tận nơi mới yên tâm. Nhưng thứ họ thật sự cần không phải đi xem, mà biết chắc một điều, khi có chuyện, có ai đó đang nằm ở vỉa hè để xử lý hay không.
Đêm đó tôi nằm ở đó. Không cần kể thêm gì nữa, chiếc giường gấp đã tự trả lời câu hỏi đó rồi.
Ba Điều Nên Hỏi Người Đang Giữ Tiền Của Anh Chị
Câu hỏi tiếp theo tôi tự đặt cho mình sáng đó, tay vẫn ôm cốc cà phê. Nếu tôi là người góp vốn, không đứng ở công trình, tôi sẽ hỏi gì người đang giữ tiền của mình?
Câu đầu tiên: người đó có mặt lúc khó nhất, hay chỉ xuất hiện lúc ký hợp đồng. 2h36 sáng hôm đó không có khách mời, không có máy quay. Chỉ có anh em thợ, một kỹ sư mới quen, và tôi. Không ai nhìn thì người ta mới lộ ra là ai.
Câu thứ hai: gặp sự cố ngoài kịch bản, người đó có quy trình, hay chỉ có may mắn. Vách hầm phình 40cm, bê tông tràn xuống hầm, không ai trong chúng tôi từng gặp cảnh này. Nhưng chất kết dính được pha ngay, đúng người, đúng việc. Anh em hót bê tông tới sáng. Không ai đứng nhìn chờ phép màu. Một đội có hệ thống là đội biết làm gì khi kế hoạch vỡ, không phải đội chưa từng vỡ kế hoạch.
Câu thứ ba, quan trọng nhất: người đó có sẵn sàng nhấc máy bất cứ lúc nào, nói thật cả tin xấu, hay anh chị phải tự đoán. Tiền của anh chị không cần anh chị ra công trình lúc nửa đêm. Nhưng cần một người, khi có chuyện, gọi được, hỏi được, và nghe câu trả lời thật.
Đêm đó tôi không kể lại để chứng minh mình giỏi. Sự cố xảy ra vì thiếu một cần bơm chuẩn, chuyện ngoài dự tính của cả đội. Tôi kể để anh chị thấy tôi xử lý nó thế nào khi không ai buộc tôi phải kể.
Nếu anh chị đang tìm người để gửi gắm dòng tiền, ba câu hỏi này quan trọng hơn bất kỳ con số lợi suất nào được đưa ra. Con số nói lên kỳ vọng. Ba điều trên nói lên con người.
Tôi Không Kể Chuyện Này Để Hứa Hẹn Điều Gì
Tôi không viết bài này để hứa hẹn điều gì với ai.
Không phải để nói tôi giỏi. Cũng không phải để nói đầu tư với tôi thì an toàn tuyệt đối. Tôi viết để kể một đêm thật, đúng như nó diễn ra.
Hơn 11 năm làm bất động sản dòng tiền, tôi bắt đầu bằng cách thuê lại hơn 20 tòa nhà ở Hà Nội để vận hành cho thuê, không sở hữu một viên gạch nào. Năm 2020, tôi mất 300 triệu tiền cọc vì mua trúng một tòa dính quy hoạch. Cú ngã đó buộc tôi dựng lại từ đầu hệ thống thẩm định, rồi mới đi tới mô hình mua, xây, cho thuê, tái cấp vốn (refinance, vay lại dựa trên tài sản đã tăng giá trị để lấy vốn đầu tư tiếp) tôi đang làm bây giờ. Giờ tôi trực tiếp giám sát các công trình đang xây ở Sài Gòn, song song những tòa đang vận hành ở Hà Nội.
Đêm 33 Gò Dầu không nằm trong kế hoạch của tôi. Vách hầm phình 40cm lúc 2h36 sáng không hỏi tôi đã sẵn sàng hay chưa. Nó cứ xảy ra. Việc của tôi là có mặt, và ở lại tới sáng.
Tôi không kể chuyện này để chứng minh mình hoàn hảo. Ngay lúc 2h36 sáng đó, tôi tự nói với chính mình, tôi chưa từng gặp tình huống này, dù đã đổ bê tông rất nhiều lần trước đây. Có những kịch bản từ trên trời rơi xuống, mình không lường được. Việc của mình là ứng phó với nó.
Lợi suất tôi đưa ra chỉ ghi một con số: Cap SÀN 6%. Đó là mức sàn, không phải con số đóng đinh mỗi năm. Ai hứa với anh chị một con số lãi suất chắc chắn, người đó đang bán ảo tưởng, không phải bán bất động sản.
Cái tôi có thể đưa cho anh chị không phải một con số đẹp. Là câu chuyện đêm đó tôi ở đâu, nằm ở đâu, thức tới mấy giờ.
Nếu anh chị đang có một khoản tiền nhàn rỗi và cân nhắc đưa vào bất động sản dòng tiền, tôi chỉ xin gợi ý một việc. Đừng hỏi lãi suất bao nhiêu trước. Hỏi một câu, đúng như đêm đó: khi có chuyện, anh ở đâu?
Câu trả lời đó, không ai diễn được lâu.
Hỏi Đáp Nhanh
Cap SÀN 6% nghĩa là gì?
Là mức lợi suất sàn, tính trên dòng tiền cho thuê thực tế của tài sản. Đây là mức sàn, không phải con số lặp lại y hệt mỗi năm. Điều kiện cụ thể luôn nằm trong hợp đồng, do bộ phận pháp chế soạn, không phải trong một bài viết chia sẻ trải nghiệm như thế này.
Làm sao biết một người quản lý dự án có đáng tin?
Ba dấu hiệu tôi tự áp cho chính mình: có mặt lúc khó khăn chứ không chỉ lúc ký hợp đồng, có quy trình xử lý khi sự cố ngoài kịch bản xảy ra, và sẵn sàng báo cáo thật, kể cả khi đó là tin xấu.
Nhà đầu tư góp vốn có cần trực tiếp ra công trình giám sát không?
Không cần và không nên. Giám sát hiện trường là trách nhiệm của người đứng ra làm chủ công trình. Việc của nhà đầu tư là chọn đúng người để giao, rồi yêu cầu báo cáo minh bạch, hỏi được bất cứ lúc nào.
Cao Thái Toàn
Founder & CEO DAPANO, đầu tư bất động sản dòng tiền. Hơn 11 năm kinh nghiệm thực chiến bất động sản dòng tiền tại Việt Nam. Bắt đầu bằng vận hành cho thuê hơn 20 tòa nhà tại Hà Nội, từng mất 300 triệu đồng tiền cọc năm 2020 vì mua trúng tài sản dính quy hoạch, từ đó xây dựng hệ thống thẩm định và mô hình mua, xây, cho thuê, tái cấp vốn. Hiện trực tiếp giám sát các công trình xây dựng tại Sài Gòn, song song vận hành các tòa tại Hà Nội.
Bài viết là chia sẻ trải nghiệm cá nhân từ thực tế vận hành, không phải lời khuyên đầu tư. Cap SÀN 6% là mức sàn theo hợp đồng, không phải con số cố định mỗi năm. Nhà đầu tư cần tự thẩm định và cân nhắc rủi ro trước khi quyết định.